Millä perusteilla pankki myöntää lainaa - Näin voit vaikuttaa saamaasi lainatarjouksen hinnoitteluun

Jokainen suomalainen käyttää jossain vaiheessa elämäänsä lainaamista osana henkilökohtaisen talouden hallintaa. Kiitos alhaisten korkojen (tänään 03.08.2021 Euribor 12kk on -0.502 prosenttia) hankintojen rahoittaminen on entistä edullisempaa ja täten lainaaminen on kasvattanut suosiotaan ennätyksellisen korkealle. 

Pelkästään itse myönnän käyttäneeni elämäni aikana opintolainaa opintojen rahoittamiseen, osamaksua puhelimen ostamiseen, asuntolainaa omaan asunnon ja sijoitusasunnon ostamiseen, kulutusluottoa auton ostamiseen ja sijoituslainaa osakkeiden ostamiseen. Rahan lainaaminen on siis täysin normaali osa elämääni ja tulen käyttämään sitä enemmissä määrin myös tulevaisuudessa (lue sijoitusasuntojen rahoittaminen).

Kotitalouksien lainamäärien kasvaessa korkokustannukset ovat kuitenkin pysyneet hyvin aisoissa historiallisen alhaisten korkojen mahdollistamana. Vähintään kerran vuodessa saamme kuitenkin lukea mediassa siitä, kuinka kotitalouksen velkaantuminen on kasvussa ja kuinka nyt olisi tarpeen asettaa tuloihin sidottu velkakatto.

Kotitalouksien velkaantumisaste ja korkorasitus Suomessa. Kuvan lähde: Suomen Pankki

Koska velkaantuminen ja hankintojen rahoittaminen vierasta pääomaa käyttämällä on entistä suositumpaa, niin voisi nopeasti kuvitella, että ihmisten ymmärrys lainaamisen suhteen olisi kasvanut samalla. Oma arvioni asiaan on kuitenkin se, että osaaminen ei ole kasvanut velkaantumisen kanssa käsi kädessä vaan samat virheelliset ajatukset kummittelevat yllättävän monen takaraivossa.

Olen kouluttanut tähän päivään mennessä reilua 50 ihmistä oman talouden hallintaan ja sijoittamiseen liittyen, ja olen huomannut yhden yleisen tiedonpuutteen käytännössä jokaisessa oppilaassa varallisuuteen tai tulojen määrään katsomatta. Yleisimmin kysytty kysymys lainaamiseen liittyen on ollut seuraava:

”Millä perusteilla pankki myöntää minulle lainaa ja miten voin vaikuttaa sen saatavuuteen sekä hinnoitteluun?”

Tämän kysymyksen innoittamana päätin siis ottaa asiasta selvää ja käyttää siihen useita tunteja vapaa-aikaani. Toivottavasti sinä koet blogikirjoituksen hyödylliseksi ja opit siitä jotain uutta. Kirjoituksessa on keskitytty asuntolainan hakemiseen, mutta kaikki kirjoituksessa mainitut asiat pätevät ihan samalla tavalla myös kaikkiin muihin lainatyyppeihin. Mennään kuitenkin asiaan, koska asiaa on tänään paljon.

Otin härkää sarvista ja lähdin selvittämään vastausta kysymykseen suoraan yhdestä Suomen suurimmasta pankista

Näin itseoppineena talousbloggaajana osaan itsenäisesti päätellä suurimman osan lainan saamiseen ja hinnoitteluun vaikuttavista tekijöistä, mutta tästä huolimatta päätin ottaa yhteyttä ensisijaiseen pankkiini Osuuspankkiin ja kysyä pankin viestinnältä, että miten asian todellinen laita on. 

Tarkoituksena on siis varmistaa, että juuri sinä blogini lukija, voit luottaa blogissa kerrottujen asioiden perustuvan parhaimpaan sen hetkiseen tietoon ja tietämykseen. Toisin sanoen väittämät ovat hyvin suurella todennäköisyydellä totista totta.

Sain välittömästi vastauksen kyselyyni Osuuspankin asiakaspalvelusta ja päivä lähettämäni sähköpostin jälkeen löysin itseni keskustelemassa Osuuspankin henkilöasiakasrahoituksen ja asumisen palveluiden vastaavan johtajan Kaisu Christien kanssa kyseisestä aiheesta. Pääsin siis esittämään kysymykseni henkilökohtaisesti hänelle päivän varoitusajalla. Voiko enää paljon paremmasta asiakaspalvelusta puhua? Olin tästä palvelun laadusta erittäin otettu ja arvostin suuresti sitä, että Kaisu viitsi uhrata 30 minuuttia tällaiselle tuntemattomalle sisällöntuottajalle.

Kaisun kanssa käydyistä keskusteluista huolimatta kaikki tässä blogikirjoituksessa väitetyt ja kerrotut asiat ovat bloggaajan (eli siis meikän) omia mielipiteitä ja ne eivät edusta Osuuspankin näkemystä asiaan. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että osa kysymyksistäni liittyivät yritysalaisuuksien piirissä oleviin aiheisiin ja ymmärrettävästi en saanut näihin vastausta. 

Huomaathan siis, että verifioidut tiedot ja kirjoittajan mielipiteet ovat kirjoituksessa täysin sekaisin. Olen kuitenkin kirjannut tähän kirjoitukseen vain ne asiat, jotka tiedän varmaksi hyvin suurella todennäköisyydellä ja vähänkin epäselvät asiat olen jättänyt sanomatta kokonaisuudessaan.

Nämä asiat vaikuttavat eniten lainasi hinnoitteluun sekä mahdollisuuksiisi saada lainaa

Tekstin alustaminen olikin hieman normaalia pidempi, mutta nyt päästään vihdoin teitä eniten kiinnostavaan osioon. Tässä osiossa kirjatut lainasi hinnoitteluun ja saatavuuteen vaikuttavat tekijät eivät ole merkittävyysjärjestyksessä, vaan ovat listattu siinä järjestyksessä missä ne ovat mieleeni tulleet.

Kassavirta

Henkilökohtainen tai kotitalouden kassavirta on yksi merkittävimmistä lainan saatavuuteen ja hinnoitteluun vaikuttavista tekijöistä. Monet saattavat ajatella vahvan kassavirran tarkoittavan sitä, että palkkatulot ovat korkeat, mutta todellisuus on oikeasti ihan muuta. Suuret tulot eivät ole hyvä neuvotteluvaltti lainaneuvotteluissa, jos niistä ei jää kuluttamisen jälkeen käteen yhtään mitään. Toisaalta pienehkötkään tulot eivät ole este lainan saamiselle, jos kustannukset ovat optimoitu ja viivan alle jää paljon säästöön.

Kassavirralla viitataankin siihen, että miten paljon kiinteiden ja vaihtuvien kustannusten jälkeen jää rahaa kuluttamatta. Vahva kassavirta kuvastaakin yksinkertaistettuna sitä, että miten paljon pystyt säästämään tuloistasi. Jos esimerkiksi onnistut säästämään tuloistasi kolmanneksen, näkee pankki tämän erittäin positiivisena asiana. Suurikaan tulojen pudotus ei tee sinusta heti maksukyvytöntä ja lainan takaisin maksaminen näyttää todennäköiseltä.

Kun jättää hieman asioita ostamatta, niin alkaa kassavirta parantumaan ihmeen helposti.

Voit tehdä esimerkiksi sellaisen harjoituksen, että kuinka paljon tulosi voivat pudota ennen kuin et enää pysty suoriutumaan velvoitteistasi. Tämä antaa sinulle varsin hyvän näkymän nykyiseen kassavirtaasi.

Oma pankkisi pystyy näkemään tilisi maksutapahtumista, että mihin pääasiallisesti rahasi menevät ja kuinka paljon sinulla menee säästöön tai sijoituksiin. Jos kuitenkin olet hakemassa lainaa toisesta pankista (esimerkiksi kilpailuttamisen yhteydessä), niin sinulla olisi hyvä olla myös näyttää ihan konkreettisia lukuja siitä, että miten paljon pystyt säästämään tuloistasi. Tämän tyyppisen tiedon jakaminen pankille antaa vaikutelman siitä, että hallitset oman taloutesi ja olet hyvin perillä kulutustottumuksistasi.

Toinen erittäin tärkeä kassavirtaan vaikuttava tekijä on myös se, että miten luotettavasta tulonlähteestä on kyse. On kiistaton tosi asia, että esimerkiksi sairaanhoitajan palkkatulo on pankin silmissä luotettavampi tulonlähde kuin esimerkiksi kahvilatyöntekijän. Yhtenä valitettavana asiana olen saanut kuulla yrittäjinä toimivilta ystäviltäni, että yrittäjän tulot tulkitaan riskisemmiksi kuin vastaavaa työtä tekevän palkkalistoilla olevan henkilön tulot.

Kaiken lisäksi pitkäjänteinen säästäminen ja ylijäämäinen talous ovat positiivisia asioita pankin näkökulmasta, ja nämä näkyvät suotuisasti lainan saatavuudessa ja hinnoittelussa. Halvinta lainaa parhaimmilla ehdoilla saavat henkilöt, jotka ovat maksukykyisiä ja eivät ”tarvitse” lainaa. Tämän lisäksi hyvällä kassavirralla sinulle saatetaan myöntää lainaa myös vakuusvajeella, kuten allekirjoittaneelle. Tästä asiasta kirjoitinkin toisessa postauksessa liittyen sijoitusasunnonrahoittamiseen.

Henkilökohtainen tase

Vaikkakin kassavirta on mielestäni kaikista tärkein tekijä lainan saatavuuden ja hinnoittelun kannalta, niin myös henkilökohtaisella taseella on suuri merkitys. Henkilökohtaisen taseen voi mieltää velkojen ja varallisuuden tilannekatsaukseksi ja/tai nettovarallisuudeksi. Kumpi näistä näkökulmista on sitten sinulle sopivin.

Velkojen määrä ja koostumus ovat molemmat tärkeitä parametreja määriteltäessä taloutesi terveyttä. Useat korkeakorkoiset kulutusluotot, osamaksut ja luottokortti maksut kielivät pankille siitä, että taloutesi on muutaman askeleen päässä rotkon reunalta. Toisaalta, jos velkasi kohdistuvat vain kasvukeskuksessa olevaan asuntoon ja se on kohtuullisesti suhteutettu tuloihisi, ei sinulla ole hädän päivää lainaneuvotteluissa.

Suomalaiseen tapaan kotitalouksien varallisuudesta puolet on oman asunnon seinissä (Lähde), joka sinänsä ei ole ongelma lainaneuvotteluissa, kunhan asunto ei nyt ihan perämetsässä sijaitse. Vaurastumisen ja täten tulevaisuuden maksukyvyn parantumisen näkökulmasta olisi kuitenkin tärkeää, että varallisuutta löytyisi myös jostain muualtakin kuin omasta asunnosta. 

Varallisuus voi olla ihan yhtä hyvin rahastoissa, osakkeissa, metsässä kuin sijoitusasunnossa, mutta pankit pruukaavat antamaan suurimmat vakuudet kahdelle viimeksi mainitulle asialle. Toisin sanoen lainaneuvottelussa parin kymmenen tonnin rahastosalkku ei välttämättä auta yhtään mitään, mutta saman osuuden omistaminen sijoitusasunnosta katsotaan positiiviseksi. Itse en tätä näkemystä pankkien kanssa jaa, mutta asia vain sattuu olemaan näin.

Nettovarallisuuden seuraaminen on yksi tärkeimmistä motivaation lähteistä pitkäjänteisessä vaurastumisessa ja tämän näyttäminen pankeilla lainaneuvotteluissa on itselleni ollut aina suotuisaa. Sen lisäksi, että se kertoo lainaneuvottelijalle taloutesi tilanteesta niin se kertoo myös sinun suhtautumisesta oman taloutesi hoitamiseen. Kun pystyt näyttämään pankille, että suoriudut lainasta vaikka mitä tapahtuisi, niin lainan hinnoittelu on myös sen mukaista.

Ensiasunnon ostopuuhissa olevat vastavalmistuneet opiskelijat (tai miksi eivät muutkin samassa tilanteessa olevat) saattavat pelästyä omaa nettovarallisuuttaan, joka on tyypillisesti negatiivinen kiitos opintoihin käytetyn opintolainan. Omasta kokemuksestani voin kuitenkin kertoa, että negatiivinen tai lähellä nollaa oleva nettovarallisuus ei ole este asuntolainan saamiseen, jos tarkoituksenasi on hyödyntää ASP-lainaa ja olet työelämässä. Opintolaina on muutenkin valtion takaama, joten sitä ei yleisesti ottaen luokitella riskiseksi lainaksi pankin näkökulmasta ja harvoin edes huomioidaan lainaa haettaessa.

Jos sinua kiinnostaa lukea lisää ASP-lainasta, niin bloggaajakollegani Inssin Osingot on kirjoittanut tästä loistavan kirjoituksen. 

Työtilanne ja tulot

Jos tulot ovat erittäin matalat, niin lainan saaminen on lähestulkoon mahdotonta vaikka talouden hallinta olisi muuten kunnossa. Tämä on lähinnä sen takia, että pienetkin vastoinkäymiset elämässä saattavat suistaa taloutesi väärille raiteille. Tämän tilanteen korjaamiseksi ei juuri auta mikään muu asia kuin sivutyön aloittaminen ja lisää tienaaminen.

Työtilanteesi on tärkeässä roolissa lainaa hakiessa, mutta esimerkiksi määräaikainen työ ei ole este lainan saamiselle. Surullisen kuuluisasti Turun yliopistollinen keskussairaala esimerkiksi saattaa ketjuttaa sairaanhoitajilla määräaikaisia työsuhteita useita vuosia putkeen, vaikka sokea kanakin näkee sen, että työt eivät tule ikinä loppumaan kyseisellä alalla. 

Jos taas työskentelet osa-aikaisesti palvelualalla, niin lainansaanti (ja myös maksukykysi) mahdollisuudet laskevat merkittävästi. Työsuhteen pituudellakin on merkitystä, kun pankki yrittää arvioida tulevaisuuden maksukykyäsi.

Luottotiedot

Luottotietojen vaikutusta ei voi mitenkään vähätellä lainaa haettaessa. Menetetyt luottotiedot tai merkinnät myöhässä maksetuista laskuista ja lainoista antavat pankille vaikutelman, että taloutesi ei ole hyvin hallinnassa. Se ei ole pankin eikä lainanhakijan etu, että hänelle myönnetään lainaa, josta hän ei pysty suoriutumaan.

Toisin sanoen, maksamalla kaikki laskut ajallaan, pystyt pitämään luottotietosi kunnossa. Jos huomaat, että et pysty maksamaan jotain laskua ajallaan, niin ota välittömästi yhteyttä yrityksen asiakaspalveluun ja sovi eräpäivän muutoksesta. Oman lapsuuden kokemuksista voin kertoa, että eräpäivän neuvotteleminen onnistuu aina. Näin saat enemmän aikaa laskun maksamiseen ajallaan ja maksuhäiriömerkintää ei kerkeä syntymään.

Asiat, jotka vaikuttavat, mutta niiden merkitys ja laajuus on epäselvä

Ajattelin ihan viimeiseksi vielä listata tekijät, jotka varmasti vaikuttavat lainansaantiisi, mutta joiden suuruutta en osaa arvioida. Tämän vuoksi kirjaan ne vain listana:

• Siviilisääty ja perhe
• Vastuut (lapset, takaukset)
• Pääomatulot
• Pankin muiden palveluiden käyttäminen

Mitä minun kannattaa siis tehdä, että saan mahdollisimman edullisen lainan?

Monelle saattaa nousta jo hikikarpalot ohimoille ja tekisi mieli työntää pää pensaaseen eikä miettiä ikäviä asioita sen enempää. Jos et kuitenkaan pienestä hetkahtanut, niin haluaisin antaa sinulle vielä vinkit siihen, että miten saat pankista mahdollisimman edullista lainaa.

1. Aloita selvittämällä mistä rahasi tulevat ja mihin ne menevät. Voit ottaa pohjaksi, vaikka minun käyttämän Excel -tiedoston, joka löytyy tästä kirjoituksesta.
2. Selvitä itsellesi nettovarallisuutesi. Nettovarallisuus tarkoittaa kaikessa yksinkertaisuudessaan sitä, että vähennät varallisuudesta velat. Älä huomioi mitään huonekaluja tai omistuksia, joiden todellista arvoa et tiedä. Jos olet vasta alkanut kiinnostumaan vaurastumisesta, niin luku voi hyvinkin olla negatiivinen ja sitä ei kannata pelästyä.
3. Paranna kassavirtaasi. Karsi turhat elämänlaatuun vaikuttamattomat asiat, joista olen kirjoittanut useammankin tekstin (Säästämisen aloittaminen ja Näin säästät yli kaksituhatta euroa vuodessa kilpailuttamalla). Neuvottele palkankorotuksesta tai tienaa sivutyötuloja esimerkiksi harrastusten avulla. Hyvä kassavirta on tärkein neuvotteluvalttisi lainaneuvotteluissa.
4. Maksa kaikki huonot lainat pois (kaikki paitsi oma asunto) ja tee mahdollisuuksien mukaan ylimääräisiä lyhennyksiä. Alhainen laina-aste tekee taloudestasi vahvan.
5. Säästä itsellesi hätärahasto, jossa on noin 3-6 kuukauden menoja vastaava summa. Näin pystyt ottamaan vastaan elämän tuomia yllätyksiä ilman lainaamisen tarvetta.
6. Aloita pitkäjänteinen sijoittaminen, jotta tulevaisuuden maksukykysi paranee. Aloita sijoittaminen Nordnetin Indeksirahastoihin!*
7. Hanki itsellesi mielummin varallisuutta (sijoitusasunnot, osakkeet, rahastot, metsä) kuin lisää vastuita (auto, mökki, vene). Huomaat kuinka paljon paremmalta tuntuu omistaa asioita, joiden arvo nousee ja jotka tuottavat sinulle passiivista tuloa-
8. Suhteuta nostamasi laina tuloisi ja älä nosta maksimimäärää lainaa**, mitä pystyt. Se, että pystyt, ei tarkoita sitä, että sinun pitäisi. Parhaassa tapauksessa lainalyhennys saisi olla maksimissaan kolmanneksen tuloistasi, jotta rahaa jää myös sijoittamista ja elämistä varten.

Jos huomasit puutteita tekstissä tai jokin asia jäi selittämättä, niin laita kommenttia. Päivitän tekstiä aina sitä mukaa, kun saan lisää tietoa lainaamiseen vaikuttavista yksityiskohdista.

Kirjoitin tähän aiheeseen liittyvän kirjoituksen Viisas Rahan Näkökulma osiossa, joka julkaistiin 04.08.2021. Tässä kirjoituksessa esitin oman ehdotukseni suomalaisten talousosaamisen parantamiseksi. Kannattaa ehdottomasti lukea myös tämä teksti!

*Affiliate marketing -linkki, josta saatetaan maksaa minulle komissiota sitä kautta tehdystä kaupasta/rekisteröitymisestä. Tämä ei kuitenkaan tuo sinulle mitään ylimääräisiä kuluja!

** Helsingissä asunnon ostaminen voi mieltää sijoittamiseksi, kun asuntojen arvon muutos on ollut keskimäärin kuusi prosenttia vuodessa. En olisi niin huolissani, vaikka joutuisit nostamaan maksimimäärän lainaa.