Näin ostat 300 000 euron omakotitalon ilman omarahoitusosuutta

 

Omakotitalon ostaminen, ja sitä kautta toisen sijoitusasunnon saaminen ensiasunnosta, on vihdoin nähnyt päivänvalon. Ensiasuntoa ostaessamme päätimme ensiksi keskittyä pääoman kerryttämiseen hieman pienemmässä ja edullisemmassa asunnossa, jotta meidän olisi myöhäisemmässä vaiheessa mahdollista hankkia unelmien omakotitaloa, joka täyttäisi kaikki toiveemme perheen perustamista varten. Pääomien kerryttämisessä meillä kestikin aika tarkasti viisi vuotta, joten tässä on pitänyt itse kukin olla kärsivällinen. Tie onneen ei ole siis mikä pikajuoksu vaan enemmänkin maraton.

Jos olet ollut seuraamassa blogiani jo pidemmän aikaa, niin tässä kirjoituksessa vilahtelee asioita, jotka saattavat olla sinulle jo tuttuja aikaisemmista kirjoituksistani. Viime vuoden puolella haastattelin Suomen suurimman pankin johtajaa asioista, jotka vaikuttavat asuntolainan saamiseen ja sen hinnoitteluun. Tämän lisäksi kerroin marraskuussa askelmerkeistä toisen sijoitusasunnon hankintaan.

Tekstin tarkoituksena ei ole suositella ylenpalttista velanottamista, mutta kiinnostuneilla tästä kirjoituksesta voi olla paljonkin hyötyä. Jos tiedät taloutesi olevan ylijäämäinen ja omakotitalon hankkiminen on ajankohtaista, niin näitä neuvoja toteuttamalla olet askeleen lähempänä uutta kotia ilman käyttämättä yhtäkään euroa omaa rahaa.

Korkea säästöaste mahdollistaa isomman lainan saamisen hyvillä ehdoilla, vaikka sinulla olisi vakuusvajetta

Monet voivat kuvitella suurien tulojen olevan tärkein valtti lainaneuvotteluissa, mutta todellisuudessa korkeilla tuloilla ei ole mitään merkitystä, jos kaikki rahat tulee käytettyä elämiseen ja hurvitteluun. Jos kaikki tulosi menevät elämiseen, et saa lainaa. Niin se asia vain on kaikessa yksinkertaisuudessaan.

Korkeiden tulojen sijaan asia, mihin pankki kiinnittää erityisesti huomiota, on tulojen ja menojen tasapaino. Tai paremmin muotoiltuna siihen miten paljon sinulle jää rahaa viivan alle, kun kaikki elämisen kustannukset on tullut katetuksi. Toisin sanoen taloutesi kassavirta määrittelee suurimmalta osin mahdollisuutesi saada lainaa.

Korkea säästöaste mahdollistaa isomman lainan (joka ei ole itseisarvo, mutta kuitenkin pakollista, jotta voit ostaa uudehkon omakotitalon Turun seudulta samalla jättäen aikaisemman asuntosi sijoituskäyttöön, kuten allekirjoittanut) lisäksi myös myönteisen lainapäätöksen vaikka sinulla olisi vakuusvajetta. Pitää kyllä sekin vielä mainita, että vaikka lainani on suuri, niin on sen marginaali erittäin alhainen. Lainan yksityiskohdista ja kilpailuttamisesta on tulossa erillinen teksti hieman myöhemmin, joten ei mennä siihen aiheeseen tänään enempää.

Omalta osaltani minulla oli mahdollista näyttää lainaneuvottelijalle taloutemme kassavirta kaikkien velvollisuuksien jälkeen, joka oli neuvottelujen aikoihin hieman alle 3000 euroa positiivinen kuukaudessa. Suosittelen sinua siis tekemään kaikkesi säästöasteen nostamiseksi ennen lainaneuvotteluja ja seuraamaan menoja sekä kulujasi. Vain mitatulla todellisella datalla sinun on mahdollista saada pankkiiri uskomaan puheitasi. Kun saat pankkiirin ymmärtämään taloutesi tilanteen ja suhtaumisesi oman talouden hoitoon, olet jo käytännössä maaliviivalla.

Alhainen velkaisuus mahdollistaa hyvän neuvotteluaseman pankin lainaneuvotteluissa – Maksoin kaikki velat pois asuntolainoja lukuun ottamatta, ”vaikka ei kannattaisi”

Kerroin useampi kuukausi sitten Twitterissä, että teen ylimääräisiä lyhennyksiä lainoihini, vaikka niiden kaikkien velkojen korot olivat alle 2.5 prosenttia (vain autolaina oli 2.49 prosenttia ja loput olivat alle yhden prosentin). Näihin velkoihin kuuluivat opintolaina, autolaina, sijoituslaina, laina puolisoltani ja sekä asuntolainani. Sain tästä Twiitistä aika paljon arvostelua osakseni. Erityisesti siltä kantilta miten typerää se on, kun osakemarkkinoilta saisi korkeamman tuoton kuin lainojen korot ovat. Excelillä päätyy tietysti aina parempaan lopputulokseen, jos sijoituksen arvioitu tuotto on suurempi kuin velan korko. Matematiikka toimii tässäkin tapauksessa moitteettomasti, kuten voi olettaa.

Excelin ongelmana on kuitenkin se, että se ei huomioi mitenkään riskiä eikä myöskään sitä, että korkeammalla velka-asteella seilatessa voit melko helposti heittää hyvästit sille, että saisit lisää asuntolainaa asuntosijoittamisen kasvattamiseksi. Omalta osaltani arvioin järkevämmäksi maksaa kaiken ”huonon” velan pois, jotta voin velkaantua lisää asuntosijoittamisen avulla. Laina, joka tuottaa minulle kassavirtaa ja/tai kasvattaa varallisuuttani lainan lyhentyessä tai omaisuusluokan arvon noustessa, on minun päässäni hyvää lainaa. Oli laina hyvää tai huonoa, pitää se kuitenkin maksaa takaisin.

Lainaneuvotteluissa taloutemme tasetta käytiin läpi yksityiskohtaisesti (koska olin toimittanut pankkiirille valmiiksi kaiken tiedon Excelissä ennen neuvotteluja) ja sainkin pankkiirin sanomaan useamman kerran vau. Alla videomateriaalia tapahtumasta.

Sanoi pankkiiri taloutemme taseen näkemisen jälkeen

Jos siis suunnittelet lainaneuvotteluja pankin kanssa lähitulevaisuudessa, niin suosittelen tarkistamaan henkilökohtaisen taseesi varojen ja velkojen osalta. Jos veloissa on huonoa lainaa (käytännössä sanottuna mitä tahansa muuta kuin asuntolaina), niin suosittelisin maksamaan niitä pois vaikka ylimääräisillä lyhennyksillä. Riskien laskemisen lisäksi, parannat omaa kassavirtaasi. Kaksi kärpästä yhdellä iskulla. On helpompi hengittää, kun kassavirta paranee vastuiden vähentyessä.

Kunhan vakuudet täyttyvät, et tarvitse omarahoitusosuutta mihinkään – Vakuusvajetta on mahdollisuus paikata Garantian lainatakauksella

Sain tuttavapiiristäni kuulla useamman kerran miten suunnitelmani ostaa 300 000 euron omakotitalo, samalla jättäen nykyisen kodin sijoitusasunnoksi, ilman omarahoitusosuutta ei ole mitenkään mahdollista. Ei pankki koskaan hyväksyisi tämmäistä järjestelyä, sain kuulla useammalta ihmiseltä.

Onneksi uskoin itse itseeni ja jaksoin jatkaa järkevien taloudellisten päätösten tekemistä vastustuksesta huolimatta, koska lopulta olinkin oikeassa. Paitsi yhdessä ainoassa asiassa, siinä että asunnon ostaminen olikin mahdollista nopeampaa kuin kuvittelin.

Olin alunperin aloittanut lainaneuvottelut S-pankin kanssa ja heiltä olikin tullut vihreetä valoa suunnitelmalleni yhdellä ehdolla. Meidän oli lyhennettävä lainoja siten, että kodissamme olevat vapaat vakuudet olisivat olleet 45 000 euroa, joka kattaisi omarahoitusosuuden uuden asunnon osalta (15 prosenttia x 300 000 euroa). Tämä olisi omien laskelmieni mukaan tapahtunut aikaisintaan joulukuussa 2022, jonka annoin aikatauluksi myös puolisolleni. Toisin sanoen se olisi ollut aikaisin mahdollinen hetki ostaa uusi koti.

Aloitimme tästä huolimatta käymään asuntonäytöillä jo viime vuoden loppupuolesta lähtien, jotta saisimme edes pienen käsityksen mitä milläkin budjetilla saa. Koska näimme muutaman kuukauden aikana useamman upean talon budjettimme alapuolelta, päätin selvittää rahoitusmahdollisuuksia myös muilta pankeilta, ja onneksi tein näin. Vaikka S-pankki oli mielestäni parhain pankki rahoituksen hinnan ja yleisesti ottaen saatavuuden näkökulmasta, niin kuitenkin muilta pankeilta löytyi hieman enemmän mahdollisuuksia ostaa asunto pienellä vakuusvajeella (esimerkiksi kirjoitushetkellä vakuusvajeemme S-pankin lainaan on vieläkin noin 1.5 prosenttia). Lopulta Osuuspankki osoittautui parhaimmaksi pankiksi tähän tapaukseen, kun heidän kauttaan oli mahdollisuus rahoittaa vakuusvaje maksullisella Garantian lainatakauksella.

Kustannus sille, että ostimme asunnon suunniteltua aikataulua noin kuusi kuukautta aikaisemmin, Garantian lainatakausmaksuna oli noin 2 500 euroa. Ei siis täysin ilmaista lystiä, mutta pääsemme myös nauttimaan vuokranmaksuista kuusi kuukautta aikaisemmin, jotka kuittaavat tämän summan kokonaisuudessaan ja hieman yli. Hoitovastikkeen jälkeen vuokratuottomme on noin 450 euroa kuukaudessa, joten kuudelta kuukaudelta saamme 2 700 euroa.

Jos siis huomaat itsellä olevan vakuusvajetta, mutta isompikin laina olisi mahdollista maksaa hyvän kassavirran vuoksi, niin kannattaa ehdottomasti ottaa heti lainaneuvotteluissa puheeksi Garantian lainatakaus. Jos olen ymmärtänyt oikein, niin osalla pankeilla on myös tarjolla omia lainantakaustuotteita, mutta niiden yksityiskohdista en itse ole täysin kartalla.

Meidän tapauksessa laina onnistui seuraavilla spekseillä: 1) asuntomme toimii lainan vakuutena 70 prosenttiin asti (70 prosenttia x 296 000 euroa = 207 200 euroa), 2) nykyisen kotimme vapaat vakuudet toimivat lainan vakuutena 13.5 prosenttiin asti (13.5 prosenttia x 296 000 euroa = 39 960 euroa) ja 3) loput 16.5 prosenttia hoituvat Garantian lainatakauksella (16.5 prosenttia x 296 000 euroa = 48 840 euroa). Garantian lainatakauksen saamisen ehtoina on se, että lainatakaus on maksimissaan 30 prosenttia asunnon arvosta, sen voi saada vain yhdelle omassa käytössä olevalle asunnolle ja euromääräinen enimmäismäärä on 55 000–100 000 euroa.

Koska vakuudet tulivat täytettyä, ei pankki tarvitse omarahoitusosuutta käteisenä. Kätevää.

Yhteenveto

Jotta teksti pysyisi jotenkin edes suhteellisen lyhyenä niin vedetään koko teksti vielä nopeasti yhteen tehtävälistaksi. Jos todella haluat ostaa 300 000 euron asunnon ilman omarahoitusosuutta, niin toimi seuraavasti:

1. Karsi kulutuksestasi pois kaikki turha ja pyri kasvattamaan säästöastetta. Kituuttamista ei kannata tehdä, koska se ei ole kuitenkaan pysyvää. Jos mahdollista, niin pyri samalla kasvattamaan tulojasi.
2. Seuraa tulojasi ja menojasi. Vain mitatulla datalla sinun on mahdollista tietää mihin rahat menevät ja saat samalla pankkiirin uskomaan sanomaasi.
3. Maksa pois kaikki huono laina, vaikka Twitterissä ihmiset sanoisivat mitä tahansa ja ”siinä ei olisi mitään järkeä”. Vähennät velkaisuuttasi, kassavirtasi paranee ja teet taloudestasi kestävämmän.
4. Jos käteisen säästäminen on hankalaa (kuten allekirjoittaneella), niin tee ylimääräisiä lyhennyksiä nykyiseen asuntolainaasi (jos sinulla sellainen on). Pankille on yhden tekevää miten hoidat omarahoitusosuutesi, käteisellä tai vakuuksilla.
5. Pyydä kiinteistövälittäjää arvioimaan nykyisen kotisi arvon, jotta sinulla on varmasti viimeinen ja uusin tietämys asuntosi arvosta.
6. Jos maksukykysi riittäisi isompaan lainaan, mutta vakuuksia ei ole vielä kokonaan kerättynä, niin keskustele pankkien kanssa Garantian lainatakauksesta.
7. Käy useamman pankin pakeilla neuvotellasi asuntolainasta, paitsi jos sinulle on jo olemassa luottopankki, josta rahoitusta on hyvin saatavilla.
8. Muista arvioida uuden asunnon tuomat muut kustannukset lainanlyhennysten ja korkojen lisäksi. Ylivelkaantuminen ja liian tiukalle talouden laittaminen ei ole kenenkään etu.

Jos oman talouden seuraaminen kiinnostaa ja tarvitset siihen hyvän työkalun, niin sellaisen pystyy lataamaan tämän blogikirjoituksen lopusta (työkalu talouden seurantaan).