Sijoitusasuntosalkku kasvaa - Toisen sijoitusasunnon tunnusluvut

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinnasta ei ole kulunut vielä edes vuotta ja nyt kirjoittelen jo toisen sijoitusasunnon tunnusluvuista. Niin vain asiat etenevät nopeampaa kuin osasin koskaan itse kuvitella. Kuten olen jo monta kertaa maininnut sosiaalisen median puolella, olemme muuttamassa kesäkuun alussa uuteen vastavalmistuvaan omakotitaloon ja tässä samassa rytäkässä ensiasuntomme jää sijoituskäyttöön. Asettaessani raamit taloudelliselle riippumattomuudelle vuosi sitten, en olisi heti uskonut, että vuosi kirjoituksen jälkeen asunnoista on tullut hankittua jo kaksi kolmesta.

Ensiasuntomme on palvellut meitä viiden vuoden ajan (itseasiassa aloittaessani tämän blogitekstin luonnostelua, olimme asuneet asunnossa tasan viisi vuotta) ja olemme todella nauttineet siinä asumisesta. Asuntomme sijaitsee aivan luonnonsuojelualueen kupeessa, joten tuntuu haikealta muuttaa täältä pois, kun samalla poistuvat kesäisin päivittäiset tapaamiset lampaiden, lehmien ja hevosten kanssa. Mutta nyt on aika siirtyä elämässä eteenpäin isompiin nurkkiin.

Ensiasuntomme on rahoitettu ASP-lainalla, minkä vuoksi siinä on hieman normaalia enemmän huomioitavia asioita. Ensinnäkin, ASP-lainalla rahoitetun asunnon on mahdollista vuokrata enintään kahdeksi vuodeksi, jos esimerkiksi muuttaa opiskelemaan tai tekemään työtä toiselle paikkakunnalle tai ulkomaille. Missään muussa tapauksessa sinun ei ole mahdollista vuokrata ASP-asuntoa, joten laina on muutettava normaaliksi asuntolainaksi tai sijoitusasuntolainaksi hieman riippuen pankista, niinkuin meidän tapauksessamme oli toimittava.

Jos sinua kiinnostaa lukea lisää siitä, miten oikeassa elämässä vuokrataan ASP-lainalla rahoitettua asuntoa, niin kannattaa kurkata bloggaajakollegani, Inssin Osingot, erittäin hyvä kirjoitus aiheesta ASP-asunnon vuokraaminen.

Toiseksi sinun pitää huomioida, että ASP-lainan muuttuessa sijoitusasuntolainaksi, valtion korkotuki poistuu ja lainan marginaali tyypillisesti samalla nousee hieman. Esimerkiksi meidän tapauksessamme, asuntolainamme marginaali oli aikaisemmin 0.57 prosenttia ja nyt sijoitusasunnoksi muuttumisen jälkeen se on 0.70 prosenttia. Edelleen erittäin edullista lainaa, mutta kuitenkin asia mikä voi helposti jäädä huomioimatta. Olen kuullut myös joiltakin tutuilta, että vakuusvaatimukset saattavat muuttua lainatyypin muuttuessa, joten sekin kannattaa huomioida omissa laskelmissa.

Mennään kuitenkin vihdoin päivän aiheeseen eli toisen sijoitusasuntoni tunnuslukuihin sen pidemmittä puheitta.

Sijoitusasunnon tunnusluvut

Toisen sijoitusasunnon kohdalla on muutamia asioita, joita on hyvä huomioida. Koska asunto oli aikaisemmin kotimme, ei meidän tarvitse maksaa tässä välissä varainsiirtoveroa (rehellisesti sanottuna en olisi yhtään yllättynyt, vaikka tällainen vero Suomeen joskus tulisi). Asuimme asunnossa yli kaksi vuotta, joten olemme vapautettuja myyntivoittoveroista, jos päädymme myymään sen vuokraamisen jälkeen. 

Viimeisenä huomiona vielä sen, että vuokraamme asuntoamme läheisellemme, joten vuokra on merkittävästi alle markkinahinnan. Asuinalueellamme on erittäin vähän samankuntoisia asuntoja vuokrattavana, joten markkinahintaisen vuokran tarkka arviointi on hieman hankalaa, joten olen käyttänyt hieman alakanttiin olevaa arviota laskelmissa varmuuden vuoksi (sama vuokrataso kuin ASO-asunnoissa alueella).

Aloitetaan esittelemällä toisen sijoitusasunnon tunnusluvut ja kommentoin niiden yksityiskohtia vasta sen jälkeen. Jos joku taulukossa käytetty termi on epäselvä, niin muista jättää kommentti ja voin tarvittaessa muuttaa terminologiaa helpommin ymmärrettäväksi.

*Sijoitusasunnossa toinenkin omistaja, joista laskettu minun osuuteni eli 50 prosenttia.

** Vuokratuoton laskukaava: (kuukausivuokra-hoitovastike)x12/(asunnon velaton hinta+remontit+varainsiirtovero)

Kuten huomaatte, niin tämä asunto on huomattavasti vähemmän tuottava kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni johtuen käytännössä kahdesta asiasta: 1) omaa pääomaa asunnossa on aivan merkittävästi ja 2) vuokra on varsin alhainen, vaikka asunto on merkittävästi suurempi kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni.

Vuokratuoton laskukaavaksi on valittu yleisin näkemäni laskentatapa, jonka avulla asunnon vuokratuotoksi tulee 3.0 prosenttia. Turun seudulla vuokratuotto-odotus ainakin yksiöillä ja kaksioilla on 3.5-4.5 prosenttia, joten tämä asunto on selkeästi alle alimman tuotto-odotuksen.

Velkavipu asunnossa on mielestäni ”erittäin matala” ja olisin itseasiassa halunnut jättää enemmän velkaa sijoitusasuntoon ja samalla laskea oman uuden kotini velkamäärää. Näiden painotusten muuttaminen ei onnistunut Osuuspankissa, mutta S-pankki olisi suostunut tähän ilman mutinoita. Koska velkavipu on erittäin maltillinen, ei oman pääoman tuotto nouse taivaisiin kuten ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla (28 prosenttia). Oman pääoman tuotto on kuitenkin 5.3 prosenttia, joten hieman keskimääräistä osaketuottoa alhaisemman tuoton tulen tästä asunnosta kuitenkin saamaan ja pystyn samalla auttamaan läheistäni asumaan edullisesti kokonaan remontoidussa asunnossa.

Kuten aikaisemmin mainitsin, pyytämämme vuokra on merkittävästi markkinahinnan alapuolella ja oman arvioni mukaan se on jopa 15-20 prosenttia alle saman kuntoisten ja kokoisten asuntojen vuokratasosta. Olemme sopineet asukkaiden kanssa, että vuokra pysyy samana paitsi jos hoitovastike nousee. Hoitovastikkeen noussessa, vuokra nousee saman verran.

Taloyhtiöön, jossa asuntomme sijaitsee, ei ole tiedossa isoja remontteja vielä neljään viiteen vuoteen. 2026-2027 taloyhtiöön on tulossa kattoremontti ja mahdollisesti parvekkeiden saneeraus (ei siis uusiminen vaan paikkailua sekä uudelleen maalaamista). Näiden kustannus on kuitenkin varsin maltillinen, joten en ole niistä huolissani. Putkiremonttiin ja julkisivuremonttiin on molempiin vielä hyvin matkaa jäljellä.

Olen allokoinnut asunnon päivittämistä varten 200 euroa, joka voi olla hieman enemmän kuin on todellisuutta tarvetta. Uudet vuokralaiset haluavat maalata kaksi seinää uudestaan tehostemaaleilla, joten nämä ovat ainoat kulut, jotka asuntoon on tulossa muuton yhteydessä.

Asunnon kassavirta on ennen veroja noin 13 euroa positiivinen kuukaudessa, mutta pääomaveron maksamisen jälkeen kassavirta valahtaa 46 euroa negatiiviseksi. Joudun siis rahoittamaan tätäkin asuntoa ensimmäisen sijoitusasunnon lisäksi omasta lompakostani yhteensä noin 100 euron edestä kuukaudessa. Pienellä määrällä asuntoja ja korkealla säästöasteella, minun on mahdollista vielä toimia näin, mutta toiminnan kasvaessa asuntojen kassavirta pitää olla neutraali tai mielellään positiivinen myös verojen jälkeen. Muuten paine kasaantuu minun kassavirtaani vuokralaisten sijaan.

Asunto ei itseasiassa ole erityisen hyvä sijoitusasunnoksi suuren koon ja alhaisen velkamäärän vuoksi

Kuten monet ammattimaiset asuntosijoittajat varmasti näkevät, niin asunto ei ole itseasiassa erityisen hyvä sijoituskohde oman pääomantuoton maltillisuuden vuoksi ja siksi, että asunto on huomattavasti suurempi kuin toivomani (sijoittamisen ja tuoton näkökulmasta). Etsin pääasiallisesti keskisuuria kaksioita (40-50 m²), jolloin vuokralaiskandidaatteja on merkittävästi enemmän kuin yksiössä, samalla pitäen kuitenkin remonttien kustannukset edes jotenkin aisoissa. Alla toisen sijoitusasunnon ominaisuudet peilattuna vasten unelmasijoitusasunnon. Kuten huomaat niin vain osa kriteereistä tulee täytettyä.

Asunnon tuotto paranisi tietysti merkittävästi, jos velkavipua olisi enemmän käytössä ja asunnosta pyytäisi markkinahintaisen vuokran. Olen kuitenkin tähän päätökseen tyytyväinen ja voin arvioida asunnon sopivuutta portfoliooni uudestaan, kun tuleva vuokralainen muuttaa pois (oletettavasti asuvat ainakin viisi vuotta asunnossa opintojen vuoksi). Pidän jopa todennäköisempänä sitä, että myyn asunnon tämän jälkeen kuin pitäisin sen mukana asuntosalkussani. Ehkä maailma (ja minä itse) on tässä välissä muuttunut niin paljon, että haluan pitää sittenkin asunnon omistuksessani. Katsotaan mitä aika tuo tullessaan.

Yhteenveto

Teksti meinaa jälleen kerran venyä tuhanteen sanaan asti, joten aletaan pikku hiljaa vetämään kirjoitusta yhteen. Asuntosalkkuni kasvoi toisella asunnolla melkein vahingossa ja samalla puolisoni pääsi aloittamaan asuntosijoittamisen, jota pidän hyvänä kasvun mahdollisuutena myös hänelle. Vaikka velkavipu tässä asunnossa on pieni, niin kokonaisuutta tarkasteltaessa minulla on varsin paljon velkaa tällä hetkellä, joka on hieman muuttanut itseäni varovaisemmaksi ainakin hetkellisesti. Kirjoitan tästä aiheesta hieman myöhemmin lisää, joten ei oteta sitä käsittelyyn tässä tekstissä.

Tulevien vuokralaisten kanssa on vuokrasopimus jo allekirjoitettu ja he odottavat innolla muuttoa asuntoon. He voivat olla jopa enemmän innoissaan muuttamisesta kuin me itse, joka on tietysti hienoa. Saamme tehdä vuokralaisista onnellisia ja samalla itsekin hyötyä heistä taloudellisesti, kun he hoitavat meidän velkamme lyhentämisen. Diilit, jossa molemmat osapuolet voittavat, ovat suosikkejani.

Asunto pysyy vuokrauskäytössä ainakin niin pitkään kuin tulevat vuokralaiset asunnossa viihtyvät. Jos he jossain vaiheessa päätyvät muuttaman muualle, tulemme melko varmasti myymään asunnon uudelleen vuokraamisen sijaan. Kyseisellä alueella ei ole käytännössä koskaan myynnissä hyväkuntoisia kolmioita, joten uskoisin asunnon menevän kaupaksi välittömästi hyvällä hinnalla. Asuntomme arvonkehitys on ollut todella hyvää viimeisen viiden vuoden aikana ja en näe mitään syytä miksi niin ei tapahtuisi myös tulevaisuudessa.

Tämäkään sijoitusasunto ei ole täydellinen sijoitus, mutta olen kuitenkin ylpeä siitä, että pystyin kasvattamaan asuntosalkkuni kahteen asuntoon käytännössä vuoden sisällä samalla ostaen unelmieni omakotitalon. Koittakaapa tehdä perässä samoilla lähtökohdilla kuin minä.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

• Twitter
• Instagram
• Facebook
• Shareville