Askelmerkit toisen sijoitusasunnon hankintaan

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinnasta ei ole kerennyt vierähtää kuin kuusi kuukautta ja nyt olen jo teille kertomassa seuraavasta sijoitusasunnosta ja sen hankinnasta. Kerrotaan heti tähän alkuun kuitenkin sen verran, että toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ole ihan vielä ajankohtaista, joten en ole keskellä ostotarjouksen laatimista kirjoitusta tehdessä. 

Aioin kuitenkin kertoa teille tänään siitä, että mitkä askeleet minun pitää ottaa, jotta voin hankkia toisen sijoitusasunnon vuoden 2022 loppuun mennessä. Voidaan sitten vuoden päästä yhdessä peilata, että onko asiat edenneet suunnitelmien mukaan vai onko niihin tullut viivästystä.

Ensiasunto vuokralle ja muutto omakotitaloon Turun laidalle hyvien kulkuyhteyksien varrelle

Olemme puolisoni kanssa puhuneet tulevaisuuden suunnitelmista asumisen suhteen jo parin vuoden ajan ja käydyissä keskusteluissa olemme päätyneet sellaiseen konseksukseen, että voimme ostaa omakotitalon, kunhan muutamat ehdot täyttyvät omakotitalon ja ostamisen osalta. Tarkoitukseni on kirjoittaa omakotitalon kriteereistä erillisen kirjoituksen, joten mainitsen tässä vain muutaman tärkeimmän:

1. Omakotitalosta pitää päästä eroon markkinatilanteesta riippumatta aina vähintään ostohinnalla. Tämä antaa raamit asunnon sijainnille.
2. Omakotitalo pitää olla mahdollisimman pieni, mutta siinä pitää olla vähintään kolme makuuhuonetta. Mielellään neljä. Tämä määrittelee sen, että asunnon käyttökustannukset pysyvät mahdollisimman pieninä.
3. Omakotitalo saa maksaa enintään 300 000 euroa, jotta rahaa jää aina säästöön ja sijoitettavaksi, vaikka puoliso olisi äityislomalla.
4. Ensiasuntomme pitää pystyä jättämään vuokralle ostamisen yhteydessä tai meillä ei ole ”varaa” ostaa omakotitaloa. Tämä mahdollistaa asuntosijoittamisen vauhdittamisen ja emme päädy upgreidaamaan liian aikaisin.
5. Yhdellä autolla pitää pärjätä, joten asunto pitää sijaita hyvien julkisten liikenneyhteyksien varrella. Auton ylläpitäminen on kallista ja siihen en suostu enempää rahaa laittamaan.
6. Omakotitalon ostamiseen ei käytetä yhtään euroa omaa rahaa. Halvan velan käyttäminen on järkevää, jos oma talous on ylijäämäinen.

Tämän vuoden kesästä lähtien olemme löytäneet itsemme entistä useammin katsomassa omakotitaloja yhden tuttumme tekemän huulenheiton jälkeen. Hän mainitsi vitsillä haluavansa muuttaa meidän asuntoon vuokralle muuttomme yhteydessä, mutta viimeisten kuukausien aikana ajatus on tästä jo jalostunutkin täydeksi yhteiseksi suunnitelmaksi. 

Olemme siis löytäneet asunnollemme jo luotettavan vuokralaisen ennen asunnon vuokralle laittoa. Tässähän kävi täsmälleen samalla tavalla kuin ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla, jossa vuokralainen itse oli mukana valitsemassa itselleen asuntoa. Tällä kertaa asunto oli vain valmiina ja meidän piti enää löytää vain sopiva vuokralainen.

Puolisoni on ollut jo pari vuotta kiinnostunut asuntosijoittamisen aloittamisesta, mutta vain minun kanssani. Muuttamalla ensiasunnostamme omakotitaloon, tästä unelmasta tulee totta ja samalla myös itse saan portfoliooni toisen sijoitusasunnon vähän kuin vahingossa. Ensiasunnon jättäminen vuokralle taitaa olla muutenkin suomalaisten suosituin tapa päätyä asuntosijoittajaksi, joten se on luonteva ensi askel myös puolisolleni.

Nyt kun vuokra-asunto ja vuokralainen ovat valmiina, niin nyt enää pitää löytää hakukriteerit täyttävä omakotitalo Turun laitamilta tai vieruskunnista. Olemme tällä hetkellä erityisen kiinnostuneita Liedosta, mutta katsomme aktiivisesti asuntoja myös Raisiosta ja Kaarinasta. Useita asuntoja on tullut jo vastaan, jotka ovat täyttäneet käytännössä kaikki kriteerit, mutta tällä hetkellä asunnon ostaminen ei ole vielä mahdollista. Tästä päästäänkin luontevasti seuraavaan aiheeseen.

Mitkä askelmerkit minun pitää ottaa, jotta voin jättää ensiasuntoni portfolioni toiseksi sijoitusasunnoksi ja samalla ostaa uuden omakotitalon?

Tietysti jokaista lukijaa kiinnostaa, että miten viisi vuotta ensiasunnon ostamisen jälkeen voidaan päätyä ostamaan 300 000 euron omakotitalo ilman omarahoitusosuutta. Tämä tuntuu itseltäkin huimalta kehitykseltä, joten pitää asiaa tietysti avata myös lukijoille. Aloitetaan asian selventäminen sillä, että kerrataan mitä toimia olen tehnyt tähän päivään mennessä ja mitä aion tehdä kirjoituksen julkaisuajankohdasta eteenpäin.

Tähän päivään mennessä tehdyt asiat

Ensiasunnon ostamisen hetkestä lähtien olen tehnyt asuntolainaan ylimääräisiä lainanlyhennyksiä siitäkin huolimatta, että olen saanut siitä jonkin verran kritiikkiä osakseni. Ylimääräiset lainanlyhennykset sopivat kuitenkin parhaiten itselleni säästämisen muotona, koska olen erittäin huono säästämään käteistä. Jos koskaan saan pakotettua itseni kerryttämään käteistä, niin kulutan sen yleensä nopeasti osakemarkkinoille. Ylimääräisten asuntolainalyhennysten avulla vapaita vakuuksia on kuitenkin enemmän käytettävissä asunnonvaihdossa, joten täysin hukkaan ne eivät ole menneet tässä korkoympäristössä.

Toisena merkittävänä asiana on pakko mainita ensiasuntomme positiivinen arvon kehitys ostohetkestä. Asuntomme arvo on asunnonvälittäjän mukaan (tarkennetaan vielä sen verran, että arvion on myös hyväksynyt pankki, joten sitä voidaan pitää luotettavana) noussut 18 prosenttia neljän vuoden aikana, joka kuvastaa parhaiten asuntojen arvon kehitystä Turun alueella, mutta myös sitä, että saimme ostettua asuntomme hieman markkina-arvon alapuolelta hyvän tuurin vuoksi. Positiivinen arvonkehitys on siis edesauttanut ja mahdollistanut kasvavan vakuuksien määrän, jota voimme hyödyntää uuden asunnon ostossa.

Viimeisimpänä ja tärkeimpänä asiana on kuitenkin mielestäni se, että minulla on ollut jatkuvasti ylijäämäinen henkilökohtainen talous ja se on mahdollistanut sijoittamisen. Jos en olisi kerännyt jo varsin mukavan kokoista sijoitusvarallisuutta, niin tuskin uskaltaisin nostaa näinkin paljon lainaa ilman senttiäkään omaa rahaa. Sijoittaminen tuo siis turvaa ja antaa mahdollisuuksia jo paljon ennen taloudellisen riippumattomuuden saavuttamista. Tästä aiheesta on myös loistavan kirjoituksen kirjoittanut bloggaajakollegani Inssin Osingot.

Asiat, jotka aion tehdä tästä päivästä eteenpäin

Ennen kuin listaan askelmerkit toisen sijoitusasunnon hankintaa varten, niin on hyvä avata pikkuisen lukuja hankinnan taustalta, koska ne auttavat myös hahmottamaan seuraavia askelmerkkejä ja niiden ottamisen tarpeellisuutta.

Alla olevassa taulukossa on määritelty ensiasuntomme ”speksit” ja tämän lisäksi kahden eri arvoisen omakotitalon vastaavat luvut. Maksimaalinen budjettimimme omakotitalon osalta on aikaisemmin mainitsemani 300 000 euroa, mutta olemme nähneet useita upeita asuntoja jopa 275 000 euron hintaan. Jos jokin taulukon termeistä ei aukea sinulle, niin laita kommenttia tekstin kommenttiosioon.

Koko edellisen taulukon voi oikeastaan kiteyttää yhteen lauseeseen: Meiltä puuttuu kirjoituksen julkaisuhetkellä rahaa (tai vakuuksia) 17 000 euroa, jotta voisimme ostaa 300 000 euron omakotitalon.

Nyt kun näkymä on selvä, niin mitä meidän pitää sitten tehdä tulevan vuoden aikana? Kolme askelmerkkiä tulevalle vuodella ovat:

• Lyhennä ensiasunnon asuntolainaa 17 000 euroa ensi vuoden loppuun mennessä

Lyhennämme asuntolainaamme tällä hetkellä 800 eurolla kuukaudessa, josta puolet on minun osuuteni. Olemme päättäneet maksaa ennen vuodenvaihdetta autolainamme kokonaan pois, joka vapauttaa käyttöömme lisää rahaa 500 euroa kuukaudessa. Aiomme siirtää aikaisemmin autolainaan käytetyn 500 euroa kokonaisuudessaan asuntolainamme lyhennyksiin, joten tulemme maksamaan asuntolainaa pois yhdessä 17 200 euroa vuoden 2022 loppuun mennessä. Tämä asia on siis hoidossa ilman tarvetta tehdä mitään muutoksia kulutustottumuksiin.

• Säästä varainsiirtoveroa varten 12 000 euroa käteiseksi

Tarkoituksemme on yhdessä aloittaa säästämään tammikuusta 2022 alkaen 500 euroa kuukaudessa per silmäpari yhteiseen tiliimme vuoden loppuun asti. Tällöin joulukuussa varainsiirtoveroa tarvittavat varat ovat säästetty. Puolisollani on itseasiassa jo tarvittava käteismäärä säästettynä, mutta tämä tulee olemaan itselleni hankalaa, koska en osaa säästää käteistä koskaan. Onneksi rahat menevät yhteiselle tilille, joten niiden nostaminen on henkisesti vaikeampaa. Kuitenkaan tämän summan säästäminen ei vaikuta muuhun elämään millään tavalla.

• Pysy budjetissa omakotitalon osalta

Tämä on äärimmäisen tärkeätä, jotta aikataulussa voidaan pysyä. Jos budjetti sattuisi kasvamaan, niin se kasvattaa samassa suhteessa myös aikajanaa. Jos aikajanassa voidaan joustaa, niin budjettia voidaan hieman säätää, mutta tarkoituksena on ostaa mahdollisimman halpa omat hakukriteerit täyttävä asunto. Säästämiselle, sijoittamiselle ja elämiselle pitää aina jäädä tarpeeksi rahaa tai asuntoa ei ole varaa ostaa.

Siinä ovat lyhykäisyydessään kaikki askelmerkit, jotka meidän pitää ottaa, jotta voimme ostaa omakotitalon ja samalla jättää asunnon vuokra-asunnoksi. Tuntuu ehkä hieman typerältä sanoa, mutta vaatimukset tuntuvat itseasiassa erittäin helpoilta ja ne tulee saavutettua ilman yrittämistäkin. Ainoa asia missä voi tapahtua muutoksia on omakotitaloon suunniteltu budjetti. Asuntojen arvot ovat kovassa nousussa tällä hetkellä, joten on mahdollista, että nyt 275 000 euron asunto on ensi vuonna jo 300 000 euroa. Tämä on kuitenkin asia, johon en voi itse vaikuttaa niin en aio sitä myöskään mitenkään stressata.

Mitä luulet, että onnistummeko tavoitteissamme?

Jos tykkäsit tämän päivän kirjoituksesta, niin sinua todennäköisesti kiinnostaa myös lukea ensimmäisen sijoitusasunnon yksityiskohdista, kuten rahoituksesta, asunnon etsinnästä kuin asunnon tunnusluvuista. Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana -kirjoitussarjan kaikki osat löytyvät linkkien takaa.

PS. Silmiesi edessä näkyvä blogiteksti on blogini 200. kirjoitus. Kiitos sinulle yhteisestä matkasta ja toivottavasti pysyt mukana myös tulevaisuudessa! Cheers!