Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana, osa 2: Asunnon etsintä

Blogini ja sosiaalisen mediani seuraajat varmasti tietävät, että olen viimeiset pari vuotta etsinyt sijoitusasuntoa ostettavaksi sijoituskumppanini kanssa. Nyt asia on vihdoin todellisuutta ja olen siirtynyt vuokranantajaksi, jota myös mediassa on kutsuttu parasiitiksi. Omistamme nyt tasan puoliksi sijoitusasunnon Turusta, minkä tarinankerrontaa jatketaan tänään pureutumalla asunnon etsintään.

Kirjoitussarjan ensimmäinen osio liittyi rahoituksen maailmaan ja tämä teksti on luettavissa täältä, jos et ole sitä vielä nähnyt. Sijoitusasunnon hankinnasta on kerrottavaa ainakin tämän tekstin jälkeen vielä yhden tekstin verran.

Perehdytään tällä kertaa kuitenkin hieman siihen, että mistä vaiheista asuntomme etsiminen koostui ja mitä huomioita matkalla tuli tehtyä. Lopuksi kerron vielä lyhyesti, että mitä taktiikkaa käytimme kaupan lukitsemiseksi ohi muiden ostajaehdokkaiden. Mennään kuitenkin asiaan, koska kirjoitus on jälleen pitkä.

Asunnonhakuprosessi - Mitä katsoa asunnon myyntiesitteestä?

Sijoituskaksion etsiminen prosessina oli itselleni aloittaessa varsin selkeä, koska olin pari vuotta sitten lukenut muun muassa Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa ja vaurastu -kirjan ja kuunnellut useita jaksoja Harri Hurun isännöimää Ostan Asuntoja Podcastia. Tämän lisäksi olen viettänyt useita kymmeniä tunteja lukien niin Asuntopehtoori -blogia kuin kymmeniä muitakin artikkeleita asuntosijoittamisesta ja asunnon etsinnästä. Olin siis jonkin verran oppinut sillä hetkellä, kun lähdin asuntoa urakalla metsästämään.

Asunnonhakuprosessi riippuu hieman sijoittajasta ja siitä, mitä yrität etsiä. Jos etsit korkean vuokratuoton asuntoa, niin päädyt etsimään asuntoa todennäköisesti muuttotappiokunnasta. Jos taas haluat varmaa arvonnousua, niin on suositeltavaa suunnata katseet pääkaupunkiseudulle. Jos taas haluat näiden kahden yhdistelmän, niin hyviä vaihtoehtoja ovat kasvukeskukset, kuten Turku ja Tampere. Tästä viimeisen sijoittajan kohdalta tunnistan itseni ollessani muutenkin niin sanottu kassavirtasijoittaja, jolle kuitenkin myös arvonnousu maistuu.

Olit sitten mitä tahansa edellisistä sijoittajista tai jotain siitä väliltä, niin sijoitusasunnon myyntiesitteen kiemuroiden ymmärtäminen on äärimmäisen tärkeää ennen kuin painaa liipaisinta eli nostaa parhaimmillaan satoja tuhansia euroja lainaa asuntoa vasten. Ajattelin kirjoittaa myyntiesitteiden oikeaoppisesta lukemisesta joskus myöhemmin hieman yksityiskohtaisemman ohjeen, joten listataan tässä vaiheessa vain hyvin lyhyesti, mihin itse kiinnitin huomiota ja mitkä asiat piti täyttyä sijoitusasunnon osalta.

• Tontin omistus: Oma. Vuokratontilliset asunnot olivat omilla kriteereilläni juuri vuokrasopimuksen päättymisen läheisyydessä, jolloin niitä tyypillisesti korotetaan huomattavasti vastaamaan sen aikaista markkinatilannetta.
• Lämmitysmuoto: Muu kuin sähkö. Lähes poikkeuksetta katsomani asunnot lämmitettiin kaukolämmöllä. Maalämmöstä plussaa, mutta siitä yleensä joutuu maksamaan extraa.
• Hoitovastikkeen suuruus: 3.5-4.0 €/osakkeelta varsin normaali Turussa. Liian pieni hoitovastike voi olla huono asia ja korkea vastike saattaa kuvastaa menossa olevia isoja remontteja tai niihin varautumista.
• Tulevat remontit: Kaikki isot remontit pitää olla tehtynä tai aikaisintaan 15 vuoden päästä. Remontteja voi olla menossa, mutta ne pitää olla huomioitu hinnassa. Pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) olemassaolo kertoo hyvin hoidetusta taloyhtiöstä.
• Tehdyt remontit: Onko listaa remonteista pidetty tai onko sitä edes olemassa? Jos remontteja ei ole lainkaan tehty, niin se viittaa huonosti johdettuun taloyhtiöön.
• Muut kustannukset: Sisältyykö esimerkiksi sähkö vastikkeeseen? Mikä on vesimaksun osuus? Entä autopaikka ja mahdollinen saunavuoro? 
• Rakennusvuosi: Mielellään 1985 tai uudempi, mutta vanhempikin käy, jos linjasaneeraus on tehty. Rakennusvuoden perusteella pystyt hieman arvioimaan tulevien remonttien ajankohtia, minkä vuoksi se on tärkeä tieto.

Erityisen tärkeää on kiinnittää erityistä huomiota rakennusvuoteen ja silmäillä sitten tulevia tai toteutuneita remontteja sitä silmällä pitäen. Olen itselleni piirtänyt taloyhtiön remonttien ajankohdat, kustannukset ja uusimissekvenssit, minkä ajattelin jakaa nyt myös teille antamaan hieman osviittaa, milloin mikäkin remontti on odotettavissa. Huomioithan, että nämä arvot perustuvat vain keskiarvoihin ja hinnat/syklit voivat vaihdella paljonkin eri taloyhtiöiden välillä.

Asunnon remonttien ajankohdat ensimmäisen sadan vuoden aikana rakentamisesta.

Remontit ovat erittäin tärkeässä asemassa sijoituksen tuoton näkökulmasta, vaikka tehdyt remontit osittain siirtyvätkin asunnon myyntihintaan (ehkä puolet käytetyistä euroista menee asunnon arvoon). Myyntiesitteissä käytetään esimerkiksi linjasaneerauksesta useita eri termejä, joista yleisimmät ovat putkiremontti ja LVIS-saneeraus. Kaikki tarkoittavat käytännössä samaa, mutta on kuitenkin äärimmäisen tärkeää selvittää asunnonvälittäjältä, että onko remontin yhteydessä tehty myös sähköt, ilmanvaihto ja telekommunikaatio vai pelkästään vesiputket. Joskus näitä termejä viljellään vähän miten sattuu.

Sijoitusasuntojen etsiminen on aikaa vievää, mutta mielenkiintoista

Aloitimme etsimään sijoitusasuntoa jo pari vuotta sitten, mutta tämän vuoden alkupuolella aktivoiduimme etsimiseen toden teolla. Tämän vuoksi aloitin listaamaan myös jokaisen asunnon, jota kävimme paikan päällä katsomassa. Jälkikäteen harmittaa, että en laittanut ylös jokaista asuntoa, jota kävimme viime vuosien aikana katsomassa. Tästä datasta olisi hyvin yksinkertaista tarkastella hintojen kehitystä kaupunginosa kohtaisesti.

Listasta on kuitenkin selkeästi nähtävissä, että omien hakukriteereiden perusteella liikuimme pääasiallisesti Turun lähiöissä ja taloyhtiöissä, mitkä olivat rakennettu 1990-luvun nurkilla muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta.

Sijoitusasuntojen listaus vuonna 2021 käytyjen asuntonäyttöjen perusteella.

Listalle päätyi siis tämän vuoden puolella pelkästään 17 asuntoa, mitä joku voi pitää varsin kohtuullisena lukuna. Se mitä tarinaa tämä lista ei kerro on se, että 17 asunnon näytöille osallistuminen vaati ainakin 200 eri asunnon myyntiesitteen kahlaamisen. Vaikka hakukriteerini olivat tiukkoja, niin yhdeksän kymmenestä asunnosta tippui heti listalta joko tulevien suurien remonttien vuoksi tai muusta syystä.

Muistan jostain joskus lukeneeni tai kuulleeni, että jokaista ostettua sijoitusasuntoa kohden pitäisi olla katsottuna sata asuntoa ja taskussa pitäisi olla vähintään 20 hylättyä tarjousta. Silloin tiedät, että et ole ainakaan maksanut asunnosta liikaa ja kriteerisi ovat olleet tarpeeksi tiukat. Katsottujen asuntojen määrä ylittyi omalla kohdallani heittämällä, mutta tarjoukset jäivät seitsemään. Tuliko siis maksettua asunnosta liikaa? Vastaan tähän kysymykseen vasta kirjoitussarjan viimeisessä osiossa, joten joudut jännittämään asiaa vielä viikon päivät.

Asunnonvälittäjissä on suuria eroja

Ajattelin omistaa yhden kokonaisen kappaleen pelkästään asunnonvälittäjille, koska heillä on suurikin merkitys omaa asuntoa tai sijoitusasuntoa ostaessa niin asunnon myyjälle kuin ostajalle. Kaksi vuotta sitten en olisi vielä voinut sanoa, että miten pystyn tunnistamaan ammattitaitoisen asuntovälittäjän amatööristä, mutta nyt yli parin kymmenen näytön jälkeen se alkaa olemaan itsestään selvää.

Pelkästään tämän vuoden aikana kävimme noin viidessä yksityisessä asuntonäytössä, jossa käytännössä suoraan ovella käännyimme pois ja sanoimme, että emme osta asuntoa ja kiitos aikamme tuhlaamisesta. Olimmeko siis epäkohteliaita asunnonvälittäjää kohtaan vai mistä ihmeestä oli kyse? Tämä vaatii selkeästi selittämistä, että ei tule väärin ymmärretyksi.

Jokaisen kiinnostavan asunnon kohdalla laitoimme viestiä välittäjälle, että haluamme tulla yksityisnäytölle mahdollisimman pian. Normaalien kysymyksien lisäksi viimeisimpänä yksittäisenä kysymyksenä meillä oli: ”Onko asunnossa tupakoitu sisällä?” Jokaisella kerralla riippumatta asunnosta saimme vastauksen: ”Asunnossa ei ole tupakoitu.”

Varmaan jo arvaattekin, että mistä on kyse. Noin viiden asunnon kohdalla asunnossa oli siis poltettu sisällä todennäköisesti vuosikymmeniä erittäin vahvan tuhkakupin/tupakan tuoksun vuoksi (ei ole aikaakaan, kun mediassa oli juttu tupakoinnista aiheutuneista vahingoista vuokranantajalle).

En tiedä, että ajatteliko asunnonvälittäjä, että olemme täysin aivokuolleita ja emme huomaisi asiaa näytöllä vai mikä hänen agendansa valehtelemisessa oli. Emme jääneet kuitenkaan selvittämään asiaa heidän kanssaan vaan lisäsimme heidät vain suoraan ikuiselle kieltolistalle.

Toinen erittäin mielenkiintoinen ilmiö asunnonvälittäjäsi oli se, että tulevien remonttien listaan ei oltu ”jaksettu” lisätä isoja remontteja vaan ne selvisivät vasta asuntonäytöllä. Edelleenkin naurattaa erään asunnonvälittäjän lause, jossa hän sanoi ”melkein unohtaneensa” mainita perustusten korjaamisen olevan tulossa. Olisi sen kustannus ollut mitä tahansa ostetun asunnon osalta, niin ei se erityistä luottamusta itsessäni herätä, joten kävelin asuntonäytöltä vain suoraan ulos.

Kolmas ärsyttävä ongelma oli se, että kahden tarjouksen kohdalla emme koskaan saaneet tietää, että hyväksyttiinkö tarjouksemme vai ei. Asunnot vain katosivat Oikotieltä, josta päättelimme sitten häviömme tarjouskilpailussa. Voi olla, että joillakin asunnonvälittäjillä asiakkaita riittää jo muutenkin, joten asiakaspalveluun ei tarvitse enempää panostaa. Tiedä häntä.

Osinkoinsinöörin hokema jokaisen edellä mainitun ongelman kohdalla.

Mikä kaikista näistä yllä mainituista asioista ikävää tekee, on se, että asunnonvälittäjien joukossa on myös äärimmäisen taitavia ja ammattitaitoisia asunnonvälittäjiä, jotka kuitenkin kärsivät näiden muiden ”taitajien” aiheuttamasta mainehaitasta. Kaikkien näiden huonojen välittäjien seassa oli myös useita asiakaspalveluhenkisiä, rehellisiä ja reiluja asunnonvälittäjiä, jotka eivät jättäneet mitään asioita roikkumaan tai epäselväksi. Ala vaatisi siis selkeästi standardointia ja laadunvalvontaa.

Näistä loistavista asunnonvälittäjistä puhuttaessa, voin antaa hyvällä omalla tunnolla suosituksen Bo LKV:n kiinteistövälittäjälle Mikko Aholalle. Hän hoiti asuntomme kaupat isolla ammattitaidolla ja olin jatkuvasti kartalla missä kaupan osalta mennään. Asunto vastasi myös täysin myyntiesitteessä kerrottua ja asuntonäytöllä hän toi esille kaikki asunnon tiedot viimeistä yksityiskohtaa myöden. Kaiken tämän lisäksi hän suostui arvioimaan oman asuntomme arvon veloituksetta tulevia sijoitusasuntosuunnitelmia varten hyvien kauppojen vuoksi. Jos etsitte luotettavaa asunnonvälittäjää, niin tässä on teille yksi. Mainittakoon vielä sekin, että tämä ei ole maksettu mainos.

Miten saimme sijoitusasunnon itsellemme?

Jokainen kasvukeskuksissa asuva henkilö on varmasti tietoinen siitä, että asuntokauppa käy tällä hetkellä todella kuumana. Asia on tullut henkilökohtaisestikin koettua Turussa, sillä osa varaamistamme yksityisnäytöistäkin on peruttu, koska asunto oli myyty niin nopeasti pyyntihinnalla tai ylitse sen. Hieman ärsytti näissä tapauksissa se, että kaikkia ostajaehdokkaita ei huomioitu.

Huomasimme myös hyvin nopeasti, että alennuksen saaminen myyntihintaan oli oikeasti kiven alla, kun suurin osa katsomistamme asunnoista myytiin jopa pyyntihinnan yli ensimmäisenä näyttöpäivänä. Mekin tarjosimme eräästä asunnosta 4 000 euroa yli pyyntihinnan suoraan lapaan, mutta hävisimme silti tarjouskaupan.

Näistä edellä mainituista ongelmista sisuuntuneena päätimme muuttaa lähestymistapaa. Jokaisen asunnon kohdalla, jossa Excel näytti hyvät lukemat ja asunto sijaitsi hyvällä alueella, maksaisimme käytännössä heti suoraan pyyntihinnan ja antaisimme myyjälle vain puolipäivää aikaa miettiä tarjoustamme. Loimme myyjälle siis aikapaineen, jotta hän ei kerkeä näyttämään asuntoa useammalle ihmisille ja että hänellä olisi pelko siitä, että emme enää antaisi uutta tarjousta tämän jälkeen.

Näin toimimmekin ostamamme sijoitusasunnon kanssa. Laitoin välittäjällä sähköpostia vain minuutteja sen Oikotielle listaamisen jälkeen ja varasin näytön heti seuraavaksi päiväksi. Seuraavana päivänä tarkistimme asuntonäytöllä, että kaikki asiat ovat kunnossa paperilla sekä asunnossa ja jätimme sitovan tarjouksen asunnosta noin tunti asuntonäyttömme jälkeen. Saimme tässä kohtaa kuulla, että asunnosta oli tehty jo toinen tarjous.

Annoimme myyjälle aikaa miettiä tarjoustamme seuraavan päivän klo 12:00 asti (jätimme tarjouksen perjantaina klo 18ish) ja sanoimme, että uutta tarjousta ei tule, koska olemme varanneet toiset näytöt sunnuntaille, johon tarvitsemme mahdollisuuden tehdä tarjous tarvittaessa (joka oli oikeasti ihan totta, koska olimme varanneet kaksi näyttöä kyseiseksi päiväksi).

Lauantaina myyjä ottikin yhteyttä ja sanoi, että suostuu myymään asunnon 127 000 euron hinnalla (pyynti oli 128 000 euroa), mutta pysyimme tarjouksemme suhteen kovana. Mentaliteetti oli ”take it or leave it.” Hetki tämän jälkeen myyjä kuitenkin hyväksyi tarjouksemme (125 000 euroa) sellaisenaan. Loppu hyvin, kaikki hyvin.

Yhteenveto

Yhteenvetona tämän päivän aiheesta voi vetää oikeastaan sen, että asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii paljon aikaa ja vaivaa ennen kuin kriteereihin sopiva asunto löytyy. Myyntiesitteitä selatessa on hyvä pitää silmät auki ja tämän lisäksi ostajana sinun pitää saada käsitys mahdollista tiedossa olevista remontin kustannuksista ennen ostotarjouksen jättämistä.

Tästä hyvänä esimerkkinä voi nostaa Laura Frimanin tarinan asuntosijoittamisen aloittamisesta, jossa mutkia oli vedetty suoraksi asunnon oston yhteydessä. Tämä pieni virhe valitettavasti maksoi hänelle lopulta 100 000 euroa. Jos et ole tekstiä lukenut, niin se on löytyy täältä.

Ostotarjouksen jättämisen yhteydessä on järkevää jättää myyjälle mahdollisimman vähän aikaa tarjouksen hyväksymistä varten (kuitenkin muutama tunti, jotta välittäjä kerkeää saada yhteyden myyjään), jotta mahdollisimman vähän ihmisiä kerkeää käymään asunnossa.

Jos satut tunnistamaan hyviä asunnonvälittäjiä sijoitusasunnon etsimisen yhteydessä, niin suosittelen kirjaamaan heidät ylös johonkin listalle. Heille voi myös kertoa aikeista ostaa useamman sijoitusasunnon, joten saatat päästä katsomaan asuntoja ennen toisia myyjiä.

Lopetetaan kuitenkin teksti tällä kertaa tähän ja puhutaan seuraavassa kirjoitussarjan tekstissä sitten viimein luvuista sijoitusasunnon takana.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

• Twitter
• Instagram
• Facebook
• Shareville

*Affiliate marketing -linkki, josta saatetaan maksaa minulle komissiota sitä kautta tehdystä kaupasta/rekisteröitymisestä. Tämä ei kuitenkaan tuo sinulle mitään ylimääräisiä kuluja!