Mihin asioihin pitää kiinnittää huomiota asunnon myyntiesitteessä, osa 1: Remontit

 Mihin asioihin kiinnittää huomiota asunnon myyntiesitteessä

Asunnon ostaminen omaan tai sijoituskäyttöön on yleensä suurin ja merkittävin yksittäinen hankinta koko elämän aikana, joten asiaan perehtymiseen kannattaa uhrata useampikin tunti. Asunto-osakkeiden ja kiinteistöjen markkinat saattavat tuntua välillä villiltä länneltä, kun samasta peruskorjauksesta saatetaan käyttää useampaa eri merkintätapaa. Allekirjoitan tämän ajatuksen itsekin täysin. Erityisesti kokemattomat ensiasunnon ostajat saattavat helposti langeta tämän takia maksamaan asunnosta enemmän kuin olisi tarpeen, kun eivät ymmärrä tulevien remonttien kokonaiskustannuksia.

Tässä kirjoitussarjassa tulen käymään tarkemmin läpi myyntiesitteen yksityiskohtia aina remonteista tontin omistusmuotoon ja hoitovastikkeisiin. Ensimmäisessä osassa keskitytään myyntiesitteen remonttiosioon ja erityisesti niihin asioihin, joissa suurimmat sudenkuopat yleensä ovat. Asunnon ostamista ei tarvitse pelätä, mutta on kuitenkin hyvä tiedostaa, että ihan jokainen myyntiesite ei ole täytetty huolellisesti ja suuretkin tulevat remontit on saatettu jättää kirjaamatta vaikka niiden tuleminen tiedostetaan talon teknisen iän perusteella.

Mihin tuleviin tai tehtyihin remontteihin olisi hyvä kiinnittää huomiota?

Myyntiesitteen kaikkiin osioihin on hyvä tutustua, mutta erityisesti tärkeää on käydä läpi suurennuslasin kanssa remontointihistoria ja suunnitelmat tulevien remonttien osalta. Sijoitusasuntoa etsiessäni siirryn suoraan katsomaan tätä osiota ennen kuin käytän hetkeäkään asunnon muiden ominaisuuksien käymiseen aikaa. Jos tämä osio ei ole kunnossa, niin millään muulla talon ominaisuudella ei ole merkitystä omasta mielestäni.

Peruskorjauksien välttäminen kokonaisuudessaan on käytännössä mahdotonta paitsi ostamalla uudisasunnon, jolloin asunnon hinta nousee samalla merkittävästi korkeammaksi. Koska ensiasunto ja sijoitusasunto hankitaan tyypillisesti kerrostalosta, niin keskityn remonttien osalta vain tähän asumismuotoon.

Peruskorjauksella viitataan remontteihin, joissa rakennusta korjataan alkuperäiseen kuntoon, kuten se oli uutena. Merkittävämpiin peruskorjauksiin voidaan luetella katto-, ikkuna-, parveke-, hissi-, julkisivu- ja putkiremontti. On siis hyvä muistaa, että mikään näistä ei vielä luokitella niin sanotuksi perusparantamiseksi, jossa rakennuksen laatutasoa pyritään parantamaan merkittävästi. Näistä perusparannuksista helpoiten lähestyttävä esimerkki on kaukolämmön vaihtaminen maalämmöksi.

Peruskorjaukset tehdään tietyin väliajoin riippuen aikaisemmin käytetystä rakennustavasta ja rakennusmateriaaleista. Esimerkiksi huopakatto vaatii uusimista tyypillisesti viimeistään 30 vuoden iässä, kun taas samalla peltikatolla voi mennä yli 40 vuotta. Olen pyrkinyt tuomaan kaikki taloyhtiön peruskorjaukset, niiden ajankohdat sekä frekvenssit ja keskimääräiset kustannukset neliömetriä kohden alla olevaan kuvaan. Muista kuitenkin, että nämä ovat vain keskimääräisiä lukuja antamaan edes hieman ymmärrystä remonttien yksityiskohdista.

Taloyhtiön remontit, Remonttien kustannukset, Peruskorjaukset ja niiden ajankohdat

Asunnon remonttien ajankohdat ensimmäisen sadan vuoden aikana rakentamisesta.

Putkiremontti – taloyhtiön kallein remontti

Peruskorjausremonteista euromääräisesti kallein ja eniten pelätty on putkiremontti, jonka ohella asunnossa tyypillisesti uusitaan vesijohdot, ilmanvaihto, viemärit, lämmitysjärjestelmä, kaapelit, märkätilat tai joku näiden yhdistelmä. Kaiken lisäksi viemäröiden korjaaminen voidaan vielä tehdä useammalla eri tavalla, kuten sukittamalla (halvin), pinnoittamalla tai putkien vaihdolla (kallein). Tämän vuoksi tämän remontin kustannusten laskeminen tarkasti on vaikeaa, kun remontin kustannus vaihtelee parhaimmillaan 450-1000 euroa/neliömetri välillä. Remonttikustannusten lisäksi asunto on tyypillisesti asumiskelvoton parin kuukauden ajan, joten sijoitusasunnon kohdalla tulee myös vuokran menetyksiä.

Putkiremontti -termin tuntee jo varsin moni ihminen, mutta ongelmalliseksi tämän tekee se, että siitä käytetään myös montaa muuta nimeä tarkoittamaan samaa asiaa. Toistaiseksi olen törmännyt myyntiesitteissä ainakin seuraaviin termeihin, jotka ovat kaikki tarkoittaneet suunnilleen samaa: 1) Putkisaneeraus, 2) Perusparannus, 3) Peruskorjaus, 4) Putkiremontti, 5) Linjasaneeraus ja 6) LVIS-saneeraus. Samaan hengenvetoon pitää vielä muistuttaa siitä, että kahden eri kohteen välillä saatetaan käyttää samaa termiä, mutta niiden laajuudessa saattaa olla silti merkittäviä eroja. Tulevan tai tehdyn remontin yksityiskohtia kannattaa siis kysellä asunnonmyyjältä tai -välittäjältä.

Otetaan esimerkin vuoksi juuri ostamani sijoituskaksio ja siihen tulevaisuudessa (noin 15-20 vuoden päästä) kohdistuva putkiremontti. Sijoituskaksion ostamisesta kertovan kirjoitussarjan ensimmäinen osa on luettavissa muuten tämän linkin takana. Yllä olevan kustannusesimerkin (450-1000 euroa/neliömetri) perusteella asuntomme remontti tulee maksamaan 21150 eurosta pahimmillaan 47 000 euroon riippuen toteutustavasta. Jos asuntomme olisikin siis rakennettu 1970-luvulla 1985-luvun sijaan olisi meidän pitänyt saada asunnostamme remontin verran alennusta, jotta kokonaiskustannus meille remontti huomioiden olisi ollut sama kuin myyntihinta.

Julkisivuremontti ja sen yhteydessä tyypillisesti tehtävät muut remontit kustantavat useita satoja euroja neliömetriä kohden

Putkiremontti ei valitettavasti ole taloyhtiön ainoa suuri peruskorjaus, koska myös julkisivuremonttiin saa upotettua pitkän pennin. Erityisesti sijoitusasunnon hankkijan kannattaa kiinnittää asiaan huomiota, koska kyseisestä remontista saattaa aiheutua rakennuskustannusten lisäksi myös asumishaittaa, joka voi johtaa pahimmillaan vuokralaisen muuttamiseen pois asunnostasi.

Julkisivuremontti -terminä on myös todella usein väärin käytetty, kun toinen taloyhtiö saattaa tarkoittaa sillä yksinkertaisesti vain julkisivun maalaamista, kun toisessa tapauksessa on julkisivu on pinnoitettu, saumattu ja hiekkapuhallettu. Julkisivuremontin yhteydessä tyypillisesti uusitaan myös parvekkeet ja ikkunat, joista kustannuksia tulee helposti 100 euroa per neliömetri.

Sijoituskaksioni, jonka koko on 47 neliötä, julkisivuremontti maksaisi siis parhaimmillaan 4700 eurosta 23500 euroon. Asuntomme on ostohetkellä 35 vuoden ikäinen ja julkisivuremontti on tämän hetken parhaan tiedon perusteella tulossa 8 vuoden päästä. 8 vuoden päästä olen maksanut asuntolainasta jo suurimman osan pois kiitos ylimääräisten lyhennysten, joten se pitää kokonaislainan määrän aisoissa.

Yleiset ongelmat myyntiesitteiden remonttien merkitsemisessä tai sen tekemättömyydessä

Valitettavasti myyntiesitteitä ja niihin asioiden kirjaamista ei ole mitenkään standardoitu. Tämän lisäksi merkkaamatta jättäminen ei johda mihinkään sanktioihin asunnonvälittäjälle, joten ei ole ihme, että niissä on joskus puutteita. Asunnon, jossa ei ole isoja remontteja tulossa, on helpompi myydä kuin juuri putkiremontin kynnyksellä olevan asunnon.

Valitsin sattumalta viiden minuutin selaamisen jälkeen Turussa sijaitsevan kaksion, joka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella ja joka on kooltaan noin 50 neliömetriä. Kopioin myyntiesitteestä remonttiosion tähän kirjoitukseen esimerkiksi ja merkkasin siitä punaisella tärkeimmät tehdyt remontit. Jos tunnistat kyseisen asunnon, niin ethän tuo sitä esille kommenteissa.

Myyntiesitteen remonttiosio, Tulevat remontit, Tehdyt remontit, Peruskorjaukset taloyhtiössä

Taloyhtiötä on hoidettu hyvin peruskorjausten osalta, mutta esitteessä on silti puutteita.

Kuten ylläolevasta kuvasta näkee, niin peruskorjauksista on käytännössä tehty jo kaikki paitsi hissi- ja putkiremontti, mikä viittaa siihen, että taloyhtiön ylläpito on suunnitelmallista ja siitä pidetään hyvää huolta. Asunto on kuitenkin 1970-luvun alkupuolelta ja täten asunto on tekniseltä iältään siinä vaiheessa, että putkiremontti on takuulla edessä lähivuosien aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että tämän esimerkki asunnon kohdalla on odotettavissa 25 000 – 50 000 euron remontti, joka ei käy selväksi myyntiesitteestä vaan ”se pitää vaan tietää”.

Sijoituskaksiota etsiessäni kohtasin useamman kerran myyntiesitteessä räikeitä puutteita tulevien remonttien osalta, kun asunnonvälittäjän puheiden mukaan ”niitä ei oltu jaksettu merkata”, mutta ne kävivät kuitenkin selväksi asuntonäytöllä kysyttäessä. Esimerkiksi yhdessä tapauksessa eräs asuntovälittäjä mainitsi näytöllä, että oli melkein unohtaa mainita asuntojen perustusten korjaamisen olevan edessä, vaikkakin myyntiesitteessä ei ollut tästä asiasta sanaakaan.

Suurimmissa kasvukeskuksissa asuntokauppa käy tällä hetkellä todella kuumana ja on todella vaikea saada tarpeeksi aikaa harkitun sijoituspäätöksen tekemiseen ja tämän vuoksi joskus tekee mieli tehdä tarjous asunnosta näkemättä edes kohdetta. Muistuttaisin kuitenkin kaikkia uusia sijoittajia siitä, että perehtyminen vähintään asunnon myyntiesitteeseen, isännöitsijän todistukseen ja muihin papereihin täytyy tehdä huolella ennenkuin teet sitovan ostotarjouksen. Vaikka jotkut sijoituskohteet menisivät ohi suun, niin säästyt ainakin mahdolliselta kymmenien tuhansien eurojen menetykseltä. Tästä kauhistuttavana esimerkkinä on Laura Frimanin tarina, joka päättyi 100 000 euron tappioihin.

Peruskorjausten tekeminen on pakollista ja tärkeää asunnon arvon säilyttämiseksi, ja niitä tulee eteen yhdelle kuin toisellekin. Ostotilanteessa kuitenkin kannattaa pyrkiä huomioimaan myös näiden aiheuttamat kustannukset hankintahinnassa, jos vain mahdollista. Remontteihin käytetyt rahat siirtyvät kyllä osittain myös asunnon arvoon, mutta tyypillisesti vain puolet käytettyyn rahamäärään verrattuna. Tämän vuoksi on äärimmäisen tärkeää ymmärtää kuinka paljon ja milloin remonteista kohdistuu asuntoosi kustannuksia.

Lopetetaan kuitenkin teksti tällä kertaa tähän ja puhutaan myyntiesitteiden muista tärkeistä osioista ensi kerralla. 

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

Kommentit

Suosituimmat tekstit viimeiseltä 30 päivältä

Kuukausikatsaus - 2021-06

Nordnet vs OP -osakevälittäjien kilpailutus

Kuukauden Osake - TietoEVRY

Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana, osa 3: Asunnon tunnusluvut

Vieraskynä: Kulta – Oletko tietoinen paljon voit tienata vanhoilla kultakoruilla? Näin varmistat parhaan hinnan kullalle!

Näin haet tanskalaisten osakkeiden osingon lähdeveron takaisin

Osinkoinsinööri mediassa - Duunitori ja Salkunrakentaja

Suomen Osakesäästäjien jäsenyyden hyödyt käyttöön kolmella eurolla kuukaudessa