Asuntosijoittamista pian vuosi takana - Mitä olen oppinut tänä aikana?

 

Toukokuussa 2021 minusta tuli osakesijoittajan lisäksi myös asuntosijoittaja, kun ostimme ystäväni kanssa puoliksi kaksion Turusta. Asuntosijoittamisen aloittaminen oli luonteva seuraava askel taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen nopeuttamiseksi, koska asuntoja vastaan on mahdollista saada ihan eri tavalla lainaa osakkeisiin verrattuna ja huomattavasti pienemmillä riskeillä. Vaurastuminen on nopeampaa kun käytössä on omien eurojen lisäksi muiden rahat. Maailman varakkaimmista ihmisistä suurin osa ovat myös asuntosijoittajia, joten jotain siinä pitää olla hyvää, kun se on niin suosittua menestyjien joukossa.

Asuntosijoittamiseni aloittamisesta on ihan pian vuosi ja tuntuu, että aika on mennyt erittäin nopeasti. Tuntuu kuin olisin ihan vasta ostanut asunnon ja alkanut vuokranantajaksi. Suurimmilta ongelmilta on onneksi säästytty kiitos minulle tyypillisen varsin ekstensiivisen valmistautumisen vuoksi. Vuokralainen on viihtynyt erittäin hyvin asunnossa, mitään suurta ongelmaa ei ole tullut vastaan ja ensimmäisen vuoden osalta vuokrausaste on ollut odotettu 100 prosenttia. Toisin sanoen kaikki on mennyt vielä ihan nappiin. Mutta niin kuin kaikessa tekemisessä elämässä, niin jokaiseen toimintaan kuuluu myös yllätyksiä. Niin positiivisia kuin negatiivisia.

Tänään ajattelin pitää tekstin hieman rennompana ja vähemmän asiapainotteisena, ja kertoa vain siitä, että mitä olen oppinut viimeisen vuoden ajalta asuntosijoittamisesta. Toivottavasti sinä opit myös jotain uutta tekstistä.

Rahoituksen saatavuus on tärkeämpää kuin sen hinta – Pankeissa on suuria eroja

Ensimmäistä sijoitusasuntoa ostaessa ymmärsin jo jotenkin sen asia, josta olin kuullut aikaisemmin ammattimaisten asuntosijoittajien puhuvan, että rahoituksen saaminen on paljon tärkeämpää kuin sen absoluuttinen hinta. Siis häh? Mitä se kilpailuttamisen tärkeydestä puhuva jamppa oikein selittää, että asuntolainan marginaalilla ei olisi muka jotain väliä? Ennen kuin lähtee henkselit paukkumaan, niin anna kun selitän.

Kun olet ostamassa itsellesi omaa asuntoa ja sinun ei ole tarkoitus kasvattaa asuntosijoittamista suuremmaksi sijoitustoiminnaksi, niin ainoa merkitsevä asia sinulle on tietysti rahoituksen hinta. Kaikki saadut säästöt marginaalissa tai muissa kuluissa on kotiin päin ja sen eteen kannattaakin nähdä vaivaa käymällä useamman pankin pakeilla. Pankkeihin ei kannata rakastua ja tämän vuoksi suosittelenkin kaikille asuntolainan kilpailuttamista säännöllisin väliajoin. Nyt kun korot ovat pääsääntöisesti menneet vain alaspäin (vaikkakin nyt ilmassa on pientä vaikutelmaa siitä, että korot voisivat nousta lähiaikoina, johon itse en usko yhtään kiitos tämän naapurissa asuvan vatipään sekoilun), niin erityisesti vanhoihin asuntolainoihin on mahdollista saada merkittäviä säästöjä aikaisemmin vaihtamalla niin sanotusti kulmia toisen pankin siipien alle. Jos siis tunnet piston sydämmessäsi, niin suosittelen varaamaan ajan lainaneuvotteluun kilpailuttamista varten.

Nyt kun omakotitalo on hakusessa ja sitä kautta omasta nykyisestä kodistani tulee toinen sijoitusasunto, niin olen lainaneuvotteluissa sanonut jokaiselle asiakaspalvelijalle lainan marginaalin olevan itselleni sekundäärinen asia. Saattaa kuulostaa erikoiselta myöntää suoraan lainaneuvottelussa lainan hinnan olevan täysin toissijaista, mutta ainakin itse rehellisesti uskon sen luovan paremman pankkisuhteen. Siinä missä minä toivon saavani rahoitusta asuntosijoitustoimintaa varten taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen nopeuttamiseksi, niin pitää pankin tehdä voittoa myös lainaamalla minulle rahaa. Ja jos taas väännän pankkien kanssa viimeisetkin sentit pois lainatarjouksesta, niin en usko heidän olevan halukkaita myöntämään minulle lainaa. Näin ainakin itse uskon vahvasti.

Ja jos en taas saa lainaa, en pysty ostamaan asuntoja, en saa lisää passiivista kassavirtaa ja matkani päämääräni hidastuu tai tulee mahdottomaksi. Tämä on siis merkittävästi huonompi vaihtoehto kuin se, että joutuisin maksamaan hieman enemmän pankille, jotta pidän myös heidät tyytyväisinä ja halukkaina lainaamaan minulle rahaa.

Olen siis kokenut tarpeelliseksi tuoda pankeille selkeästi esille isomman suunnitelmani ja haluni jatkaa asuntosijoittamisen saralla hankkien ainakin muutaman asunnon. Olen tähän päivään mennessä löytänyt nyt kaksi pankkiiria, jotka selkeästi ymmärtävät asuntosijoittamisen päälle. Tämän lisäksi olen saanut vihiä kahdesta pankkiirista pankista, jossa en ole koskaan käynyt neuvottelemassa asuntolainasta. Ehkä tähänkin tulee muutos tulevaisuudessa.

Toistaiseksi parhaimmat (rahoittamisen näkökulmasta, ei välttämättä hinnaltaan) pankit minulle ovat olleet Osuuspankki ja S-pankki. Lainaehdot ovat olleet huonoimmat Nordealla ja Danske Bankilla, Danske Bankin vetäessä vahvasti pidemmän korren tässä skabassa. Sanotaan vielä kuitenkin se, että samojen pankkien sisälläkin saattaa olla paljon eroja rahoituksen saannin osalta, joten kannattaa puhua parin lainaneuvottelijan kanssa ennen kuin heittää pyyhkeen kehään.

En kuitenkaan tänään kirjoita tämän enempää näistä lainaneuvotteluista ja niiden yksityiskohdista, vaan sen tekstin julkaisen hieman myöhemmin, kun asunnon osto saadaan päätökseen.

Hyvä välittäjä on tärkeä yhteistyökumppani

Ymmärsin heti ensimmäisen sijoitusasuntonäytön käymisen jälkeen alkaa tekemään listaa hyvistä ja huonoista kiinteistövälittäjistä. Lähinnä sen vuoksi, että jos tunnistan tietyt asuntovälittäjät hyviksi, niin voisin pyrkiä verkostoitumaan heidän kanssaan ja sitten taas huonojen osalta välttelemään heitä kuin ruttoa. Teen hyvin samanlaista listaa myös asunnoista ja sitä kautta taloyhtiöistä, joten välittäjälistan luominen oli luonnollinen jatkumo tähän excelöintiin.

Aluksi hyvien kiinteistövälittäjien tärkeyden ymmärtäminen ei mennyt niin sanotusti ihan perille asti, mutta nyt melkein vuosi myöhemmin ymmärrän niiden merkittävyyden asuntosijoittamisessa. Jos satut löytämään hyvän välittäjän ja samalla vielä pääset verkostoitumaan heidän kanssa, niin saat todennäköisesti ihan eri tavalla tietoa kaupungin alueiden haluttavuudesta ja saataville tulevista asunnoista, jotka kelpaavat hyvin sijoituskäyttöön. Parhaimmassa tapauksessa pääset ostamaan asuntoja ennen kuin ne saapuvat julkiseen myyntiin, joka ei ole vielä toistaiseksi omalla kohdalla toteutunut.

Ei ole kuitenkaan vain kerta tai kaksi, kun minulle on tarjottu sijoitusasuntoa ennen kuin asunto tuli julkisille markkinoille myytäväksi, ihan vain siksi, että olin pyytänyt eräitä välittäjä tarjoamaan minulle asuntoja tietyillä spekseillä ja markkinahinnoilla. Välittäjät ovat osanneet myös ohjata minua keskustelemaan asuntosijoittamisen päälle ymmärtävien pankkiirien luokse, joka on erittäin arvokasta tietoa. Jos joskus lainaneuvotteluissa kenkä puristaa ja pitää saada lisää lainaa asunnon hankintaa varten, niin tiedän jo nyt mihin olla yhteydessä.

Olen kuitenkin nyt löytänyt ammattitaitoisen ja hyvän kiinteistövälittäjän Pia Willbergin. Tapasin hänet sattumalta muutamalla eri näytöllä ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostoa ja minulle jäi hänestä heti erittäin hyvä fiilis. Hänestä huokui ystävällisyys ja asiakaspalveluhenkisyys, ja päätinkin ottaa häneen yhteyttä sosiaalisen median kautta tapaamisen jälkeen. Nyt olen käyttänyt hänen ammattitaitoaan sekä nykyisen asunnon arvonmäärittämiseen että uuden omakotitalon etsimiseen. Jos emme löydä omakotitaloa niin sanotusti perinteisellä menetelmällä, niin tulen takuulla käyttämään Piaa ostotoimeksiannon muodossa. Arvosanani hänen ammattitaidostaan on siis täysi kymppi ja uskon meidän molempien hyötyvän toisistamme. Kokemukseni Piasta ovat erittäin suotuisat ja voin suositella hänen palveluaan kaikille. Suosittelen myös kaikkia löytämään omalta asuntosijoitusalueelta oman Piansa, jos sattumalta alueesi ei ole Turun seutu.

Asuntosijoittamisessa on paljon pieniä kuluja ja huolenaiheita

Viime kesäkuussa kerroin jo hyvin yksityiskohtaisesti ensimmäisen sijoitusasunnon tunnusluvuista aina vuokratuotosta oman pääoman tuottoon. Jotta olet kartalla missä näiden osalta mennään, niin suosittelen aloittamaan lukemalla tämän tekstin.

Ensimmäinen huomioni asuntosijoittamisessa on kohdistunut siihen, että siinä on yllättävän paljon pieniä kuluja. Asunto vaatii aina pientä koheltamista, jotta vuokralainen pysyy tyytyväisenä. Tämä saattaa näkyä seinien maalaamisena, verhotankojen asentamisena, saippuatelineen laittamisella kylppäriin kuin vaatekaapin ostamisena. Tämä ei ole tarkoitettuna mitenkään valittamisena, päinvastoin. Tykkään ylläpitää asuntoa hyväkuntoisena ja tyytyväinen vuokralainen myös pysyy vuokralla pidempään, kun hän huomaa että hänestä välitetään ja toiveita täytetään. Mutta tietysti nämä toiveet kustantavat ihka oikeaa rahaa.

Ensimmäisen vuoden aikana kustannuksia on asuntoon tullut minulle noin 400 euron edestä, missä edellä linkitetyssä tekstissä arvioin summaksi reilut sata euroa. Ei mitään ylitsepääsemättömän paljon, mutta kuitenkin se raha on poissa muusta sijoitustoiminnasta ja laskee asunnon vuokratuottoa.

Mutta se asuntosijoittamisen kuluista tällä kertaa. Mennään sitten seuraavaan asiaan, joka voi tulla monelle aloittavalle asuntosijoittajalle yllätyksenä. Meinaan huolenaiheet eivät asuntosijoittamisesta lopu ja niiden kanssa pitää osata elää tai asuntosijoittamisesta ei tule mitään.

Vuokralaisemme on erittäin luotettava ja sitä kautta olemme saaneet olla niin sanotusti linnunmaidossa. Mutta jokaisessa taloyhtiössä tapahtuu jotain häröä, oli se sitten kuinka hyvä tahansa. Ensimmäisen vuoden aikana sijoitusasuntomme taloyhtiössä on murtauduttu parin viikon sisällä kaksi kertaa varastoihin ja yhden kerran ulko-oven lasi oli rikottu. Todennäköisesti näissä kaikissa tapauksissa oli sama tekijä, joka ei valitettavasti koskaan jäänyt kiinni. Turun seudulla (ja myös pääkaupunkiseudulla) murtovarkaudet häkkivarastoihin ei ole mikään uutinen ja Poliisi ei näitä edes tutki. Tämä johti siihen, että taloyhtiöön päätettiin asentaa videovalvonta ainakin toistaiseksi. Onneksi nämä tapahtumat eivät ole enää uusiutuneet, joten tämä saattoi olla vain ”yksittäinen” tapaus.

Toisessa ikävässä tapauksessa taloyhtiössä oli sisällä polttava vuokralainen (ja tietysti ilmanvaihdon kautta ajautui kaikkiin saman talon asuntoihin, jotka olivat samassa linjassa), joka valituksista huolimatta ei oikein halunnut lopettaa tätä toimintaa. Lopulta kuitenkin häiriökäyttäytyminen saatiin aisoihin vuokrasuhteen purkamisella uhkaamisella. Vaikka oma vuokralaisvalinta menisi siis täysin nappiin, niin muiden asuntosijoittajien huonot valinnat voivat silti vaikuttaa vuokralaisesi asumismukavuuteen. Asia, joka ei ihan heti tule ajateltua sijoitusasuntoa ostettaessa. Varmaan jokainen tietää omasta kerrostaloasumisestaan, että jokaisessa taloyhtiössä on joko häiriöasukas, pihapoliisi tai sitten pahimmassa tapauksessa molemmat.

Epävarmuuden kanssa on siis kestettävä tai muussa tapauksessa rahastosijoittaminen on asuntosijoittamista huomattavasti parempi. Jos edellä mainitut varsin maltilliset asiat tuntuvat ahdistavilta (kun ne eivät ole omassa hallinnassa), niin en voi suositella asuntosijoittamista sinulle.

Verkostoituminen on minulle ollut aina heikkous – Nyt kuitenkin pääsin aloittamaan sitäkin

Verkostoituminen on itselleni ollut aina hankalaa, kun tykkään tehdä kaiken itse ja pärjään suunnilleen kaikessa aloittamassani asiassa varsin hyvin. Asuntosijoittamisen kohdalla olen kuitenkin ymmärtänyt sen, että verkostoituminen muiden ihmisten kanssa on tärkeää. Kiitos erään Airbnb-sijoittajan, Joonatan Voltin, olen päässyt nyt osaksi ryhmää, jossa pääsen oppimaan muilta asuntosijoittajilta, jotka ovat paljon pidemmällä kuin minä itse. Henkeään saa pidättää, kun kuuntelee muiden tarinoita erilaisilla sijoitustavoilla. Olen erittäin kiitollinen tästä mahdollisuudesta ja tulen näkemään tämän asian eteen paljon enemmän vaivaa kuin aikaisemmin. Jos siis sinä olet Turun seudulla (tai miksei kauempanakin) toimiva asuntosijoittaja ja haluaisit verkostoitua kanssani, niin ole ihmeessä yhteydessä minuun sosiaalisen median kanavieni kautta, niin katsotaan mitä voidaan asialle tehdä.

Tässä tällä kertaa turinani asuntosijoittamisen maailmasta. Jos sinua kiinnostaa saada tietää millaisia asuntoja käyn katsomassa ja koska hankinta tapahtuu, niin muista ottaa sosiaaliset mediani seurantaan. Tulen sinne tekemään ilmoituksen heti, kun asia tapahtuu.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

• Twitter
• Instagram
• Facebook
• Shareville