Näin ostin sijoitusasunnon Turusta 30-vuotiaana, osa 3: Asunnon tunnusluvut

Sijoitusasu´nnon tunnusluvut, Sijoitusasunnon oman pääoman tuotto, Sijoitusasunnon vuokratuotto, Sijoitusasunnon velkavipu

Blogini ja sosiaalisen mediani seuraajat varmasti tietävät, että olen viimeiset pari vuotta etsinyt sijoitusasuntoa ostettavaksi sijoituskumppanini kanssa. Nyt asia on vihdoin todellisuutta ja olen siirtynyt vuokranantajaksi, jota myös mediassa on kutsuttu parasiitiksi. Omistamme nyt tasan puoliksi sijoitusasunnon Turusta, minkä tarinankerrontaa jatketaan tänään pureutumalla asunnon tunnuslukuihin.

Kirjoitussarjan ensimmäinen osio liittyi rahoituksen maailmaan ja toinen asunnon etsintään. Tämä viimeinen teksti pureutuu viimein sijoitusasunnon tunnuslukuihin. Tämän tekstin luettuasi tiedät sijoituskaksiossamme käyttämämme velkavivun, vuokran, hoitovastikkeen, vuokratuoton ja omalle pääomallemme saamamme tuoton.

Sijoitusasunnon tunnusluvut

Halusin jättää sijoitusasunnon tunnuslukujen läpikäymisen kirjoitussarjan viimeisimpään tekstiin, jotta lukijat saisivat ensiksi käsityksen rahoituksen saamisesta ja asunnon etsinnästä, mitkä ovat huomattavasti enemmän aikaa vievät vaiheet asuntosijoittamisessa kuin Excelin pyörittäminen. Toivottavasti kuitenkin viihdyit edellisten tekstienkin parissa. Mennään kuitenkin vihdoin asiaan.

Jokaiselle asuntosijoittajalle on varmasti päivän selvää, että tunnusluvut pitävät olla kunnossa, jotta hankinta voidaan perustella tuoton näkökulmasta. Voihan asunnosta maksaa mitä tahansa pyydetään, mutta siitä ei välttämättä hyvää sijoitusta saa, jos päätyy maksamaan merkittävää ylihintaa. Heitetään kuitenkin heti kättelyssä tunnusluvut pöytään ja kommentoidaan niitä sitten vasta sen jälkeen.

Sijoitusasunnon tunnusluvut, Sijoitusasunto Turku, Sijoitusasunnon vuokratuotto, Sijoitusasunnon oman pääoman tuotto

*Sijoitusasunnossa on toinenkin omistaja, joten tähän laskettu vain minun osuuteni eli 50 prosenttia.

** Vuokratuoton laskukaava: (kuukausivuokra - hoitovastike) x 12 / (asunnon velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)*100%

Asuntosijoittamisen parissa työskennelleet ihmiset ovat varmasti tottuneet lukemaan vastaavia tunnuslukuja, mutta avataan niitä hiukan kuitenkin heille, joille asia on vielä uusi tuttavuus.

Vuokratuoton laskentatapoja on varmasti muutamia, mutta nopean tutkimuksen perusteella yleisimmäksi kaavaksi osoittautui ylläoleva kaava, jossa vuosivuokratuotto jaetaan asunnon hankintahinnalla ja siihen liittyvillä kuluilla. Tätä kautta laskettuna asuntomme vuokratuotto on 3.7 prosenttia, joka on varsin linjassa tyypillisen vuokratuotto-odotuksen kanssa Turun seudulla, joka useiden lähteiden perusteella pyörii noin 3.5-4.5 prosentin tietämillä tällä hetkellä.

Varallisuutemme, vahvan kassavirtamme ja hyvien palkkatulojemme vuoksi onnistuimme sijoituskumppanini kanssa neuvottelemaan 88 prosentin velkavivun, joka on normaalia 70 prosentin velkavipua huomattavasti korkeampi. Todella korkean velkavivun vuoksi oman pääoman tuotomme nousee taivaisiin ollen alkumetreillä 28 prosenttia nykyisellä vuokralla. Tätä on vaikea saavuttaa jopa osakemarkkinoilla keskimääräisenä vuotena.

Nykyinen pyytämämme vuokra on noin 10 prosenttia alueen keskimääräiseen vuokran alapuolella, koska vuokraamme asuntoa tutullemme. Tämä on molemmille osapuolille toimiva ratkaisu, koska saamme asuntoon tuntemamme luotettavan vuokralaisen ilman pelkoa tyhjistä kuukausista, ja vuokralainen taas pääsi vaikuttamaan asunnon laatuun sekä asumaan markkinahintaa edullisemmin. Tämä on se win-win tilanne, josta aina puhutaan.

Asunnon oston hetkellä tiesimme taloyhtiössä menossa olevasta kattoremontista, josta kustannuksia tulee yhteensä noin 2165 euroa, josta minun osuuteni on puolet. Tämän lisäksi olemme tehneet vuokralaisen pyynnöstä pieniä kohennuksia asuntoon 130 euron edestä, kuten käynyt maalaamassa asunnon makuuhuoneen seinän ja käynyt asentamassa verhotangot.

Asunnon kassavirta ennen veroja asettuu positiiviseksi noin kolmen euroon kuukaudessa, mutta pääomaverot vievät kassavirran pakkaselle noin 50 euroa joka kuukausi. Pidän tätä lukua kuitenkin äärettömän hyvänä huomioiden sen tosi asian, että vipumme on tällä hetkellä 88 prosenttia ja pidämme vuokraa noin 10 prosenttia alle markkinahinnan. Siis häh, bloggaaja selittää jostain hyvästä tilanteesta vaikka joutuu rahoittamaan asuntoa joka kuukausi 50 euron edestä?

Salaisuus piileekin siinä, että jokaista käyttämääni 50 euroa kohden vuokralainen lyhentää asuntolainaa noin 170 euron edestä. Ensimmäisen sijoitusasunnon perimmäisenä tarkoituksena onkin kerätä lisää pääomia seuraavaa asuntoa varten mahdollisimman korkealla velkavivulla. Samalla aion lyhentäen lainaa myös itse vuokralaisen ohella.

Miten maksamamme hinta asunnosta suhtautuu markkinahintaa?

Koska joku voisi epäillä oman arvioni subjektiivisuutta päätin kysyä tähän mielipidettä myös Asuntopehtoorin Miika Vuorensolalta. Hän on Asuntopehtoori yrityksen perustaja ja toimitusjohtaja rautaisella yli 15 vuoden vuokranantajan kokemuksella. Tämän lisäksi hän on tehnyt useampia satoja vuokrasopimuksia. Voidaan siis sanoa, että ymmärrystä asunnon arvon määritykseen löytyy. Ja tässä sitten lähes suora lainaus käymästämme keskustelusta ja hänen arviostaan asunnon markkinahinnasta:

”Tuon kokoinen asunto on ostettu helmikuussa 2021 hintaan 115 000 euroa, kunto hyvä, toinen kerros. Että näillä tiedoilla maksoitte hieman ylihintaa. Riippuu tietty mikä kerros sulla on ja onko kunto parempi kuin tämä. Eli kokolailla markkinahinta tuosta on maksettu, mahdollisesti vähän enemmän kuin olisi ollut tarvetta” – Miika Vuorensola

Miikan näkemys asiaan on äärimmäisen arvokas ja antaa riippumattoman arvion omasta sijoituspäätöksestä. Miikan mainitsema 115 000 euron asunto on myös asunto, joka oli edellisen tekstin asuntolistassa mukana ja se oli kuntoluokitukseltaan hyvän rajamailla. Asunto itse asiassa sijaitsi täsmälleen samassa taloyhtiössä, joten vertailtavuus on todella hyvä. Ainoana etuna oman asuntomme puolesta pidän sitä, että asuntomme on hieman paremmassa kunnossa pinnoiltaan ja ylemmässä kerroksessa siihen verrattuna. Oman perstuman mukaan asuntomme olisi noin 5 000-7 000 euroa tätä arvokkaampi kuin aikaisemmin myyty asunto.

Tarjousta tehdessämme pohdimme sijoituskumppanini kanssa sitä, että asunnon voisi saada 122 000 euron hinnalla, mutta muiden jo annettujen tarjousten vuoksi emme uskaltaneet tarjota 6 000 euroa alle pyyntihinnan vaan päädyimme ottamaan riskin pienestä ylihinnan maksamisesta ja otimme luvun puolivälistä. Annetun tiedon perusteella ostoksessa kävi juuri niinkuin ajattelimme ja maksoimme todella asunnosta pari tuhatta euroa yli markkinahinnan. No onko tämä sitten maailman loppu?

Omasta mielestäni ei ja aionkin argumentoida asiaa seuraavasti. 

Jos olisimme hävinneet tarjouskilpailun aluksi ajattelemallamme 122 000 euron tarjouksella ja asunnon ostaminen olisi siirtynyt esimerkiksi vuodella, niin olisimme menettäneen vuoden arvon nousun lisäksi myös vuoden lainanlyhennykset, jotka vuokralainen tekee. Turussa vanhojen asuntojen arvot ovat nousseet Tilastokeskuksen mukaan 2.8 prosenttia vuodessa 2015 vuodesta lähtien (oman näkemykseni mukaan lähiöissä asuntojen hinnat ovat nousseet jopa tätäkin enemmän, mutta tehdään tämä ajatusleikki Tilastokeskuksen arvolla). 

Jos odotetaan arvonnousun jatkuvan samana kuluvan vuoden, niin asuntomme arvo nousee vuoden aikana 3500 euroa. Jos samalla huomioi sen asian, että vuokralainen lyhentää lainaa vuoden aikana myös noin 4150 euron (tai 2950 euroa oikaustuna kassavirralla) edestä, niin maksamamme hinta oli mielestäni perusteltu.

Vaikka maksoimme asunnosta pari tonnia ylihintaa, niin arvon nousu korjaa tekemämme virheen vuodessa.

Tottakai jokainen asuntosijoittaja toivoisi, että asunto löytyisi alle markkinahinnan, mutta ainakin oman näkymykseni ja osaamiseni pohjalta tämä oli oikeasti todella hankalaa Turussa käyttämilläni kriteereillä. Remontoijan ihmeitä tuli tietysti myytäväksi vähän väliä, mutta peukalon ollessa keskellä kämmentä, näitä ei pysty samalla tavalla hyödyntämään kuin elämänsä Remontti-Reiskat.

Yhteenveto

Jotta kirjoitus ei paisuisi jälleen liian pitkäksi, niin aletaan vetämään kirjoitusta pakettiin. Pääsin käsiksi sijoitusasuntoon pienellä omarahoitusosuudella kiitos olemassa olevan varallisuuden, hyvän palkkatason ja ennen kaikkea hyvän kassavirran vuoksi. Onnistuimme löytämään sijoituskaksion, joka kelpasi niin vuokralaiselle kuin meille ja tulemme saamaan vuokratuottoa 3.7 prosenttia. Kiitos valtavan velkavivun, oman pääoman tuotto huitelee 28.0 prosentissa. Kassavirta on neutraali ennen veroja ja viisikymppiä negatiivinen verojen jälkeen kuukaudessa. Ei siis katastrofi, kun tarkoituksena on uudellaan rahoittaa kohde seuraavan sijoitusasunnon oston yhteydessä.

Ammattilaisen arvion mukaan maksoimme asunnosta hieman ylihintaa tai juuri markkina-arvon verran, minkä näkemyksen jaan myös itse. Pitää yrittää pysyä perillä markkinahinnoista tulevaisuudessa ja yrittää tunnistaa mahdolliset virheelliset hinnoittelut nopeasti ennen muita sijoittajia. Vaikka emme saaneet sijoitusasunto alle markkinahinnan, sijoitusasunnon vuokratuoton ja oletetun arvonnousun vuoksi saamme tuottoa vuodessa silti 6.5 prosenttia (3.7 prosenttia vuokratuottoa ja 2.8 prosenttia arvonnousua), jota pidän hyvänä.

Mikään sijoitus ei ole täydellinen, mutta olen sijoitusasunnostamme kuitenkin todella innoissani ja ylpeä. Varsin harva 30-vuotias voi kuitenkaan sanoa ostaneensa sijoitusasunnon kasvukeskuksesta. Ja vielä harvempi henkilö, joka tulee samasta ruokajonojen värittämästä lapsuudesta niinkuin minä.

Muista ottaa seurantaan Osinkoinsinöörin sosiaaliset mediat:

Kommentit

  1. Olen pitkään haaveillut ensimmäisestä sijoitusasunnosta. Itselleni merkityksellistä ei ole se asunko itse vuokralla, mutta asunnon omistaminen sijoituskohteena tuntuu voimakkaalta, turvalliselta ja realistiselta asialta. Näitä juttuja, kun alkaa pyöritellä tosissaan niin mieli lähtee tietysti heti laukalle. Sinä kun olet tässä prosessi hieman pidemmällä, niin haluaisin kysyä, että miten mahdollisena näet sellaisen skenaarion, että voisit vaikkapa itse omistaa kymmeniä ja kymmeniä asuntoja Turusta? Näetkö joitain käytännön esteitä, miksei vivuttaminen ja sijoitusten ohjaaminen asuntomarkkinoille johtaisi siihen, että lopulta niitä omistuksia vain olisi miljoonien edestä? Olen saanut sen ymmärryksen blogistasi, että oma tavoitteesi on puhtaasti taloudellisen turvallisuuden varmistaminen, mutta ehkä ymmärryksesi taloudenhallinnasta taipuu tällaisen hypoteettisen skenaarion laskelmointiin?

    Yt. V

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Mahtavaa, että olet kiinnostunut asuntosijoittamisesta! Vahvalla omalla taloudella ja halvalla vieraalla pääomalla pääsee hyvään lopputulokseen kasvukeskuksissa, kuten Turussa, kunhan kohde on valittu edes kohtuullisesti ja aikaikkuna on tarpeeksi pitkä. Erittäin hyvä kysymys, joka vaatiikin hieman pidempää selittämistä. Olen kirjoituksissani maininnut, että taloudellisen riippumattomuuden saavuttamiseen (sekä itselleni että puolisolle) tarvitsen "vain" 600 000 euroa osakkeisiin ja kolme maksettua sijoitusasunnon puolikasta Turussa ja jonkin verran sivutöitä. Saavuttaakseni kolme maksettua sijoitusasunnon puolikasta Turussa (jotka maksavat keskimäärin noin 110-120k€) säädyllisessä ajassa, niin minun on itseasiassa "pakko" omistaa aluksi enemmän asuntoja ja jossain vaiheessa myydä pois asuntoja, jotta saan asunnot velattomiksi. Koska muuten velattomuuteen pääsemisessä kestäisi laina-ajan verran (ainakin siis 15-20 vuotta, vaikka teenkin ylimääräisiä lyhennyksiä). Olen joskus tehnyt laskuharjoituksia, että 7-10 asuntoa (aina siis puolikasta, koska tarkoitus ostella näitä joko kaverin tai puolison kanssa) nopeuttaisi tätä toimintaa merkittävästi ja tässä kohtaa asuntovarallisuus on bruttona helposti 400-500k€. Asuntosijoittaminen on äärimmäisen mukavaa ja jos sattuu niin käymään, että taloudellisen riippumattomuuden saavutan ja huomaankin pitäväni asuntosijoittamisesta erittäin paljon, niin eihän mikään minua pakota asuntoja vähentämään. Kuitenkin tällä hetkellä minun on vaikea nähdä itseäni omistamassa esimerkiksi yli 10 asuntoa, kun osakesijoittaminen ainakin vielä tällä hetkellä vetää itseäni enemmän puoleensa. Rahoitus yleisesti ottaen helpottuu sitä mukaa, kun varallisuus ja maksukyky paranevat, kunhan ei liian isoa velkavipua yritä käyttää, joten sitä kautta ei ole mitään estettä. Ainoa este tuleekin itsestäni ja siitä, että haluanko asuntosijoittamisen vievän enemmän vapaa-aikaani. Miljoonan asuntoportfolion hankkiminen vaatisi siis skaalan kasvattamista noin 20 asuntoon, joka ei tietenkään ole mahdottomuus, jos asuntosijoittamisen kärpänen puree kovasti. :) Koska jos alkaisin tavoittelemaan näinkin merkittävää omaisuutta, niin se tarkoittaisi sitä, että minun on kuopattava alkuperäinen tavoitteeni (=saavuttaa se, että minulla on tarpeeksi, eikä se, että olen mahdollisimman rikas).

      Poista

Lähetä kommentti

Suosituimmat tekstit viimeiseltä 30 päivältä

Muuton kustannukset nousivat yli 20 000 euroon

Kuukausikatsaus 2022-07

WC-remontti alle 2000 eurolla - Katso ennen ja jälkeen kuvat remontista

Näin ostat 300 000 euron omakotitalon ilman omarahoitusosuutta

Kuukausikatsaus 2022-06

Nordnet vs OP -osakevälittäjien kilpailutus

Miten aloittaa osakesijoittaminen?

Näin asumiskustannukseni muuttuvat muuttaessani omakotitaloon kerrostalosta

Osinkotulot ylittivät 5000 euroa – Onko passiivinen tulo mistään kotoisin?

Mihin asioihin pitää kiinnittää huomiota asunnon myyntiesitteessä, osa 1: Remontit